文档介绍：二、投资利润率(史记:适用开发投资项目和置业投资项目;此利润率为税前利润率;此利润率的实用价值不大)投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。(史记:投资利润率与理论教材282页的投资利润率概念相同)开发投资的投资利润率是指开发项目总开发利润或年平均利润占项目开发成本(史记:为与教材172页的项目开发总投资概念区别自定义为“项目开发成本”,教材在此处是偷换概念)的比率。项目开发成本与项目总开发成本的差异在于前者不含财务费用。史家解读:开发投资的投资利润率=开发利润/项目开发成本×100%=开发利润/[项目总开发成本(TDC)-财务费用]×100%=开发利润/(土地成本+开发成本+管理费+销售费用)×100%置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目,应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。置业投资利润率的计算公式为:置业投资的投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目开发成本×100%投资利润率可以根据利润表中的有关数据计算求得。在财务评价中,将投资利润率与行业平均利润率对比,以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。【2008年试题】某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财务费用8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是( )。%%%%答案:D投资利润率=开发利润/项目开发成本=25000/(80000-8000)=%。三、资本金利润率和资本金净利润率(适用置业投资项目)(一)资本金利润率资本金利润率,是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率,它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为:资本金净利润率,是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率,它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为:[例6-9]已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。(置业投资项目)[解]四、静态投资回收期(适用开发投资项目和置业投资项目)静态投资回收期(P′b),是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示,对房地产投资项目来说,静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为:【2001年试题】在开发项目财务评价中,动态投资回收期肯定大于( )。:B解析:动态投资回收期中是累计净现金流量现值出现正值的期数,相比累计净现金流量出现正值的期数要长。五、现金回报率与投资回报率(适用置业投资项目,是很重要很实用的两个概念)现金回报率和投资回报率,都是房地产置业投资过程中,投资者量测投资绩效的指标,反映了置业投资项目的盈利能力。(一)现金回报率(有税前现金