文档介绍：技能试卷单元一、房地产项目市场调查研究(共20分,每题10分)对商业房地产的发展方向进行预测分析P281从“目前市场上比较先进的是‘定单式商业地产投资模式’”展开答:现今商业房地产的分类有零售商业类,餐饮娱乐类,写字楼类,酒店宾馆类,批发市场,物流中心零售商业类中的购物中心,商业中心仍会有所发展,物流中心也将会继续发展批发市场会随着减少请列出预测房地产未来趋势的方法并分析房地产利好利空因素是如何作用房地产需求。P195定性分析与定量分析的方法。房地产需求的影响因素:(1)房地产价格(2)消费者收入水平(3)消费者预期(4)政策(税收、利率)(房地产经济学内容)利好利空因素分析:当银行利率上调时,房地产需求量增多,反之亦然当房地产价格上升时,房地产需求量增加,反之亦然,满足消费者买涨不买跌的心理单元二、房地产项目定位(共16分)案例:龙海概况龙池开发区位于漳州东南部,东接厦门海沧,南至角美,号称“闽南小金三角”,约15—18分钟车程抵厦门市中心。,被批准为省级重点开发区,主要规划有工业园区、行政中心区和居住区。开发区已批准企业115家(工业企业90家),但目前已营运生产的企业不多,主要为灿坤企业的工业园。根据灿坤公司介绍,目前开发区内灿坤的员工数量已达到了2万3千多人,后续将增长到3万人以上,预计5—10年内,开发区人口总量将达到16万左右。龙池现有人口主要由当地居民和灿坤为主的产业工人组成,当地居民收入主要以房屋出租为主,普通产业工人多数收入不高,以租住为主。随着开发区建设的顺利进行,基础设施不断完善及灿坤公司带来的集聚效应,开发区的未来将有更大的发展。龙池房地产市场2002年作为工业园的居住配套,龙池房地产刚刚起步,房价仅为一千多元,主要为云龙海岸,在2004年房价约升至2000多元/m2,2006年随着“建发—圣地亚哥”的推广带动,龙池房价突破了3000元/m2,其中宝升花园售价达至3300元/m2左右,圣地亚哥达至3800元/m2左右,随着圣地亚哥二期开盘,龙池房价突破了4000元/m2,圣地亚哥二期则迈上了4500元/m2的领域,龙海房地产开发进入快速增长期。龙池的楼价主要得益于它是漳州靠厦门最近的区域,是受厦门辐射最大的受益者,70%左右的客源均是来自于厦门地区的工薪阶层和投资者,本地客源极为少数。建发—圣地亚哥概况<社区规划>:圣地亚哥总用地面积为42万平方米,其中包括300多亩的山地及近4万平方米的水域,,住宅形式包括:独立山地别墅、联排别墅、叠拼别墅和6~~18层的多层及小高层公寓,还将拥有步移景异的配套公建设施,如会所、风情商业街、幼儿园等。公寓区和别墅区的物业管理和交通流线上相对独立,但在规划结构上,却又是统一的、完整的。<户型状况>:别墅部分:包括TOWNHOUSE、叠拼别墅和独立别墅,面积200—350平方米。公寓部分:户型包括花园洋房、经济型三房、中小户型等多种产品,且各具特色。其中,中大户型的设计中,均考虑带入户花园、户内有错层设计等,而中小户型则具备小公摊、低总价的优势,是居家、投资两相宜的理想产品。<项目亮点>:家门口的自然—山景、海景、湖景山景:背山面海,背靠山地植被完好的文圃山,拥有不可多得的大片区生态森林。海景:远眺广阔海景,俯瞰九龙江入