文档介绍：理性看待当前北京市房价收入比偏高现象
摘要:房价收入比是目前、居民住房消费能力和房地产业健康发展的综合指标。文章通过计算房价收入比,对北京市商品住宅价格水平进行理性判断,着重剖析住宅价格过高产生的原因,并提出缓解途径。
关键词:房价收入比;住宅价格;保障性住房
2010年,北京市房地产市场经历了房改以来方向最明确、力度最大、手段最丰富的一轮政策调控。虽然在“限购令”和限贷政策出台之始,北京市商品住宅价格过快上涨的势头曾一度被抑制,但政策效果很快被逐步消化,住宅市场价格再度走高,全年价格同比涨幅高达40%。价格的持续快速攀升,政策效果的不尽人意,引发社会各界对北京市住宅市场健康发展的担忧,住宅市场价格泡沫有多严重、房价涨幅是否超越了城镇居民购房承受能力等问题再度成为社会各界的关注焦点。房价收入比作为国际通用的衡量房价合理性和城镇居民购房能力的指标,对分析北京市房地产市场运行状况、制定相关政策建议都具有重要的指导意义。
一、北京市房价收入比分析
(一)国际上房价收入比情况介绍
房价收入比是反映某国或某座城市居民购买商品住房的能力及其住宅市场供求关系的一个指标。联合国人类住区(生境)中心所发布的《城市指标指南》中将房价收入比定义为:
“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。20世纪90年代初,世界银行Andrew Hemer提出发展中国家的房价收入比应该在3倍-6倍之间。从国际经验看:发展中国家的房价收入比普遍较高。根据1998年世界银行对96个国家房价收入比的统计,家庭收入在4000美元以下的国家,房价收入比基本上高于9,家庭收入在4000美元以上的国家房价收入比基本在6倍以下。发达国家特大型城市的房价收入比普遍较高,其房价收入比均值都在10倍左右。住房自有率较高的地区房价收入比普遍较高,一些西欧、北欧国家(如匈牙利、保加利亚),其住房自有化率只在30%左右,房价收入比在2倍-3倍,而部分东欧国家,其住房自有化率却高达90%以上,房价收入比普遍较高,个别地区甚至达到25倍-30倍。
(二)国内常用房价收入比的测算方法
1、静态房价收入比
由于统计方法和统计口径的差异,我均单套价格与居民平均家庭年收入的比值。公式如下:
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入
商品住宅平均单套价格=商品住宅平均销售价格×城镇居民人均住宅建筑面积×常住人口家庭户规模
居民平均家庭年收入=城镇居民人均家庭收入×常住人口家庭户规模
2、动态的房价收入比
在经济快速发展阶段,北京市城镇居民人均收入的名义增长率和实际增长率均长期保持较高水平,因此在计算某一阶段收入总额的时候,必须考虑到收入增长因素(见表1)。假设收入每年平均增长率为t%,分别计算出从现在开始至i年、j年的收入总额Ai万元、Aj万元(j>i),假设每套房子的价格为m万元,则根据内插法可计算出,挣出全部房款需要的年数x,即房价收入比:
x=i+
3、纳入二手房市场的动态房价收入比
按照住宅的新旧情况,将市场中的房屋分为新建房和二手房两大类。计算各类房屋的平均价格,然后将这些平均价格加权平均,得出市场住宅的平均价格。
住宅的平均价格=新建