文档介绍：金融危机对我国房地产企业公允价值的启示
提要:通过分析金融危机爆发原因,揭示公允价值的弊端,指出其并不是全球金融危机的罪魁祸首,它只是一个放大镜的作用。结合美国金融危机和公允价值在我国房地产企业存在的问题,分析中国房地产行业所面临的挑战,并就如何对待公允价值提出建议。
关键词:金融危机;房地产企业;公允价值
公允价值的概念最早是由上世纪七十年代成立的美国财务会计准则委员会提出的,并开始应用于一些非货币性资产和债务的案例之中。至八十年代,美国发生了储蓄和贷款危机,人们对历史成本会计产生了怀疑,将目光转向了公允价值计量模式。自此,公允价值计量模式得到了广泛的应用和不断的扩展。但是,公允价值的探索与应用并不是一帆风顺的,2008年9月在美国全面爆发的金融危机就是一次深刻的教训。
一、金融危机的爆发
2008年9月爆发的金融危机与房地产企业及公允价值计量模式有着密切联系。它从本质上来说,就是美国的房地产次级抵押贷款引发的。
在此之前,美国的房地产市场供
不应求,银行、金融机构为获得高额的利息收入,开始向还款能力比较低的人提供房屋贷款。但是这种贷款能够确保收回是有前提的,一是房地产价格要不断上涨,确保贷款人无法偿还贷款的情况下,有足以偿还房贷的不动产作抵押;二是有相应的监管部门保证该贷款的质量。
而显然,当时美国的金融监管能
力已经无法跟上金融衍生产品发展的步伐。加之,2007年开始房地产价格急速下降,次级抵押贷款无力偿还,导致了次贷危机,并引起一系列金融衍生产品的价格下跌,从而爆发了全球金融危机。
二、公允价值视角下的金融危机
公允价值的确定来源有三个:1、活跃市场上的公开报价;2、最近市场上的交易价格;3、未来现金流量的现值。
美国房地产使用的就是公允价值的计量模式。当房地产价格处于连续上涨阶段,其公允价值远高于历史成本,因此,这类企业就需要确认大量的未实现的增值额,而这些全部计入了企业当然的净利润。而当房地产价格下跌时,又因其公允价值急速下滑,导致以前未实现的公允价值变动损益一夕之间就要转回,并确认相应的变动损失。这就导致了一个原本看起来优质的房地产企业,短时间内就可能面临财务破产的命运。这也是金融危机来势如此迅猛的一个原因。所以,在当时曾有人将公允价值计量模式看作是金融危机的罪魁祸首。
其实不然,公允价值的应用是有条件的。在一个金融市场比较平稳的条件下,公允价值计量模式不仅能真实、公允地反映一个企业的财务状况和经营成果,而且不会引起资产、收益的大幅波动。在金融危机的背景下,公允价值只是起了放大镜的作用,使得这种市场变化效应在一定程度上被放大,引起市场的恐慌,促使房地产及相关金融产品的进一步下跌,从而导致了危机的加剧。但这并不能说是公允价值这一计量模式的问题,关键还在于美国的金融监管力度不够,房地产泡沫严重,以及当时的市场环境已经不适用于公允价值。
三、公允价值在我国房地产企业应用中存在的问题2006年新会计准则颁布,扩大了公允价值的使用范围,其中对投资性房地产的初始确认、后续计量、计量模式的转变以及投资性房地产的转换、处置等都作出了明确规定。但这只是一些条文规定,实际应用时仍存在着一定难度。
(一)房屋估价问题。随着我国经济的快速发展,社会对土地的需求增加,而土地的总量有限,从而导致土地价格的