文档介绍：2017/11/10
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房地产形势 与养老产业发展途径 全国工商联房地产商会 2011年6月
当前房地产形势
市场进入纠结
调控进入深水
行业重新定位
企业面临重整
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市场进入纠结
资本层面:应对通胀走高,继续收紧货币供应。5月当月人民币贷款增加5516亿元,同比少增1005亿元。%的历史高点。
1-5月份
——房地产开发投资继续处于高位,全国房地产开发投资18737亿元,%。其中,住宅投资13290亿元,%。(%)
——国内贷款,%
——利用外资大幅上升,利用外资266亿元,%
——自筹资金12486亿元,%(占比67%)
——个人按揭贷款3443亿元,下降8%。
房企资金链全面趋紧房企融资成本急速上升,
从8%上升到15%左右
%
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市场进入纠结
土地层面
——数据显示,1~5月全国128个城市土地出让金同比下滑5%,其中住宅土地出让金下滑14%。
——据统计,1~3月128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上,1月甚至高达2143亿元,4月份,迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平。
——北京今年1~5月住宅土地出让金同比下滑84%,上海则同比下滑44%海口和大连分别下滑了81%和27%。
开发商谨慎拿地使土地市场陷入低迷
地方政府财政收入减少
保障房计划的实施受阻
住房需求矛盾进一步加剧。
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市场进入纠结
5月全国房地产市场处于量、价的胶着状况:
——中国指数研究院发布《2011年5月全国重点城市新房价格指数报告》,内容显示,2011年5月半数城市住宅价格停止上涨,大多数监测城市的成交量出现增长。
部分一线城市交易量持续下降,2、3线城市量价上升
开发商放慢开发进度,供需双方继续观望
调控重点城市房价出现松动
——6月北京新房、二手房成交量
较5月下旬分别下跌12%、21%
促销、降价楼盘增多,以价保量态势呈现。
调控进入深水区 ——土地制度
年度
土地出让收入(亿元)
土地出让收入占地方本级
收入比重(%)
2004
5894
2005
2006
2007
13000
2008
9600
2009
15900
2010
29397
71
土地财政比重持续上升
数据来源:国家统计局。
地价领跑房价,越跑越快
调控进入深水区 —土地制度
调控进入深水区 —土地制度
房地产铁三角形成——地根吸住了银根
之一开发商:2010年,
之二政府:
之三金融机构:以进行土地抵押贷款方式进入土地市场,形成了土地金融。 2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。
开发商进行土地抵押贷款后,需要经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易进而参与经济社会发展。如果这期间市场形势发生大的变化,这部分巨额资金将直接关联到地方政府和金融层面。
土地出让制度不改变,调控局限于表层操作,难免又一次轮回反复。
调控进入深水区 —房产税
据中国指数研究院专题报告指出:如果只针对高端物业征税,预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿;
如果对所有存量住宅征税,%,全国一年的房产税将为7600亿元,但是在近期这种征收方式是不现实的。
房产税并非能直接降低房价,但是对房价预期起作用,意义在于建立合理的长效税收机制,对于促进商品房市场机制的形成必不可少。
房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的分工责任等体制性问题,这是房地产长治久安的根本。
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行业重新定位
靠投资拉动GDP阶段,房地产是国民经济重要产业 1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献
1998-2009年,%,拉动经济增长平均为1个百分点。在最为关键的2009年,%,。