文档介绍：房地产投资分析
第一节房地产投资分析概论
房地产投资分析是房地产投资活动进行之前的分析论证过程
一、房地产投资分析意义和作用
为投资者指示投资方向
为投资者提供运作方式
确定投资收益
为投资者分析风险及提供避险方法
二、房地产投资分析的原则
客观性
策划性
全面性
责任性
三、房地产投资分析的内容
社会经济周期和房地产市场周期
借贷利率
税金及其他收费
房地产市场周期
房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的----房地产泡沫
泡沫经济的含义:
泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。
股票和房地产等是泡沫经济的主要载体,快速致富和从众行为是泡沫经济的社会基础。
房地产泡沫的教训
由于港岛土地资源稀缺,香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值,自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款,从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年香港房地产的价格上涨了三倍多。
在“巅峰”时期,黄金地段写字楼曾开出20万港元/平方米的“天价”,豪宅10万元/平方米不止,一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。
以炒楼高潮1997年4月前后为例,当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗,比前一年同期9606宗增加了近两倍,比上一个月的16124宗也增加了五成多。
此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂,存在着严重的泡沫。而正是这一阶段,20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。
1997年10月,东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫,更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。,以后逐年下降,跌落到如今的四五千元。
1997年以来香港房地产价格下跌超过60%
20多万个家庭成为“负资产阶级”
中央和香港特区政府陷入困境
香港中原物业房地产价格指数 (1997年7月为100)
房地产泡沫引发政治难题
董建华上任之初,正是香港楼价疯狂飙升之时,民众要求平抑楼价,董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮,就是推出“八万五”建屋大计,宣布每年兴建85000单位的目标,目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。
政策一出,香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来,香港房地产市场一片凄风惨雨,楼价下挫二至三成,要求取消"八万五"建房目标的呼声趁势而起。反对者指责董建华提出"八万五"是共产主义乌托邦,破坏市场经济的自由运作,如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了,整个经济也将被拖垮,百业萧条,"济贫"变成"齐贫"。
香港经济问题成为中国政治问题
日本房地产泡沫终结日本经济辉煌
从20世纪80年代开始到90年代初,日本城市土地价格的过度增长形成了严重的泡沫经济,泡沫破灭和消散的过程对实体经济的打击十分沉重。
到2006年初,全下降了60%,全国土地资产总值缩水56%,损失的土地价值总额达1530万亿日元,相当于日本股市市值最高点(1989年)。
地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入了困境,市场萎缩,政治动荡,至今毫无起色。
日本六大都市土地价格指数变化趋势