文档介绍：房地产项目前期策划
内容提要
1 房地产前期策划概论
2 房地产市场分析
3 项目市场定位
4 项目规划设计与产品定位
5 住宅户型选择
6 项目的经济分析与财务评价
房地产项目与房地产项目前期策划
1、房地产项目的划分
房地产项目在房地产开发中,通过规划设计、建设施工、产品销售等一系列工作而形成的最终产品。它的寿命周期有前期、中期和后期三个阶段。
2、房地产项目前期策划的含义
这里所说的房地产项目前期策划是指站在项目的最高点,从统领全局的角度出发,对房地产项目的总体运作作出对项目有决定性的前瞻统筹。
房地产项目前期策划的特征及作用
1、项目前期策划的特征
(1)具有功利性
(2)具有社会性
(3)房地产项目前期策划具有前瞻性
(4)具有创造性
项目前期策划必须要有创造性的新思路、新创意,要想不断地取胜,必须不断地创造新的方法。
2、项目前期策划的地位作用
(1)项目前期策划是房地产开发的基础
(2)项目前期策划是房地产项目成败的关键
(3)项目的前期策划是项目开发成功的保证
房地产项目前期策划基本原则
1、市场定位原则
2、主题贯穿原则
3、项目营销原则
4、重点突出原则
5、战略介入原则
房地产市场策划的涵义与目的
1、市场策划的涵义
房地产市场策划是指依据项目发展的总体要求,从房地产市场的角度出发,对项目进行内外部经济环境调研,市场分析与研究,找出项目的市场空白点,最后进行房地产项目定位的创造性过程。
2、市场策划的目的
是指针对房地产项目开发的市场进行调研与预测,确定项目的市场位置,找出项目现有的潜在的目标客户,分析目标客户的需求方向,从而对项目进行总体定位,为项目的进一步策划打下良好基础。
项目区域经济调研
1、宏观经济总量分析
区域宏观经济总量分析是对能够反映区域经济发展状况的主要社会经济指标,通过历年数据的统计和分析,观察其变化趋势。
类别
指标
M一生产类
M1一国民经济总值、M2一国内生产总值、M3-GDP指数、M4一人均GDP等
I一投资类
I1一固定资产投资、I2一吸收外资等
F一财政金融类
F1一财政收支、F2一银行存贷余额、F3一证卷发行量和交易量等
P一人口劳动类
P1一人口数、P2一户数、P3一人口结构(年龄、教育等)、P4一就业率、P5一行业从业人数等
R—居民生活类
R1一家庭人均可支配收入、R2一家庭人均消费支出、R3一居民消费支出结构、R4一人均居住面积等
2、区域未来经济走向分析
(1)未来宏观经济走势
未来宏观经济走势分析是对未来宏观经济将会产生影响的因素按照有利因素和不利因素分别进行判断其对经济走势的影响方面和影响程度。
(2)未来区域发展规划
经济发展规划:包括经济增长速度、产业发展规划等。
社会发展规划:例如人口规划、就业规划、教育规划等。
城镇建设规划:包括区与城市布局规划、功能分区规划、重点区块规划、基础设施规划、交通网络规划等。
项目市场分析
房地产市场分析基本框架
1、区域房地产分级市场分析
分级市场
分析内容
土地市场分析
土地出让面积及分布分析、出让土地结构状况(级别、用途等)土地价格走势、土地开发投资量、未来土地出让规划、土地市场存在的问题
增量房市场分析
整体供应分析
商品房开发投资量、商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房批准预售面积、商品房批准销售面积等量的历年数据分析、商品房的类型结构特征
整体需求分析
商品房预售登记面积和预售额、商品房登记预售面积和预售额等量的历年数据分析、商品房需求特征分析
价格分析
不同区域历年商品房的价格水平、价格指数的变动
新开楼盘分析
新开楼盘总体情况、新开楼盘的位置分布情况、新开楼盘的价格分布情况
存量房市场分析
交易总量分析、交易价格变动分析、交易物业类型分析、交易户型及面积分析、交易热点区域分析
1、供给分析
(1)供给量分析。
现有供给量分析。
潜在供给量分析。
(2)供给结构分析。
单一区块的供给结构分析。
不同区块供给结构分析比较。
2、需求分析
(1)成交需求分析
(2)未来需求分析。
未来需求潜力分析。
未来需求偏好分析。
(3)供需对比分析
供应量与需求量对比分析。
供给结构特征与需求特征对比分析。
供需分析