文档介绍：房地产外部环境分析报告
2017年11月10日北京
公司远景和战略
环境分析
内部诊断
最佳实践研究
综合分析
实施举措
外部环境分析在战略研究框架中的地位
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外部环境研讨会将在继承北京华融历史战略规划成果的基础上,审视新环境变化带来的历史性机遇及威胁,我们将讨论的核心议题是:
要求:本次研讨会将聚焦于北京华融未来整体发展,而不简单局限于各子业务单元的发展,希望各位参会人员以集团利益最大化角度思索问题并提出建设性观点
我国房地产产业整体发展形势如何?
细分市场的市场空间及发展趋势如何?竞争情况如何?未来行业获利趋势如何?
本次研讨会目标
是否对我们有影响?
影响是什么?
未来我们应如何选择?
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本部分研究所要回答的关键问题
宏观环境对北京华融房地产战略有什么影响?
中国宏观经济
人口发展趋势
城市化进程
政府调控影响
与北京华融相关的细分市场吸引力如何?
住宅地产
商业地产
零售地产
写字楼
酒店
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房地产
住房地产
商务地产
零售地产
工业地产
其它
商业地产
典型代表
市场影响因素
业务特征
住宅
别墅
酒店式公寓
写字楼
商务酒店
商场
Shopping Mall
商铺
仓库
工业厂房
会展中心
旅游酒店
度假村
人口数量/结构
人均收入水平
居住条件及需求
位置、环境配套
城市地位、城市经济水平
城市产业结构
城市布局特点
人口数量/结构
人均消费水平
城市规模及布局
商业业态创新
城市工业特点、地位及结构
城市规划布局
增量开发
存量交易
销售为主,周期短
增量开发、存量改造
销售、租赁以及经营管理等可选择方式多
资金需求较大
增量开发、存量改造
商业运营为先导
多长期持有与经营结合
资金占用大
多以自用厂房仓库为主,收益最稳定
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按物业用途划分,房地产可分为住宅、商务、零售、工业地产等四大类
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目录
与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析
中国宏观经济
人口发展趋势
城市化进程
政府调控
华融在房地产主要细分行业中的机会分析
住宅地产
商业地产
零售地产
写字楼
酒店
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主要发现综述
置身中国房地产市场是北京华融的重要机会
庞大的市场总量及潜在持续的增长
区域经济不平衡带来房地产企业梯级发展机会
但也是重大的挑战
宏观经济调控将是政府长期艰巨的任务,对企业发展带来不确定性
市场高速增长同时,“透支未来”带来阶段总量过剩及结构失衡,市场风险不断增加
国际流动资本过剩,国内过度投机加大市场风险
进入专业化竞争时代,国内房地产企业融资瓶颈限制了业务发展
国企特征对北京华融房地产战略的影响
有良好的政府关系资源,但同时面对政府任务及企业市场化发展的利益平衡
企业治理结构影响企业竞争力和最终的经营业绩
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- 行业成熟度与房地产商业模式演变示意图-
房地产开发/产品型
房地产投资/资本运作型
房地产金融/服务型
时间
行业
规模
中国大陆房地产
香港房地产
发达国家房地产
高利润阶段
高风险/高回报
产品创新
中等利润阶段
适中风险/适中回报
资本优势/规模优势
微利阶段
低风险/低回报
规模优势
经济
特征
需求
特征
卖方市场
对新增房产需求快速膨胀
均衡市场
对新增房产需求稳定增长
买方市场
以提升房产质量的需求为主
业务
特征
房产增量开发
地产开发
房地产开发
物业经营
房产中介
房地产金融服务
房地产金融服务
物业经营
房产中介
房屋定制
从世界范围内分析,房地产产业发展有三大发展阶段
中国大规模开发时代尚未结束,但少数领先城市土地稀缺时代已经来临,市场也逐步接近均衡
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三大宏观因素从根本上决定未来中长期中国房地产市场的乐观局面,但政府宏观调控带来了短期不确定性
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房地产行业高速增长
人口增长及
结构变化
宏观经济发展
城市化提速
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——中国房地产行业历史阶段划分——
过热-调控
2002年出台土地招拍挂制度
2003年央行121号文件,提高房地产贷款门槛
2004年提高银行存贷款利率
初步起飞期
真正意义上的中国房地产行业自1987年开始形成
超常发展期
调控期
平稳发展期
二次调控期
理性化规模发展期?
中国房地产新一轮增长已经持续了11年,现阶段房地产行业正处于二次调控期
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