文档介绍：房地产投资分析案例
主要内容
1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法;
2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。
学习目标
1. 理解经济评价指标的优劣;
2. 掌握房地产投资财务分析的方法。
房地产开发投资的财务分析
房地产开发投资经济评价指标
及其计算方法;
案例。
一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成
1. 房地产开发投资与成本的构成
经营方式
投资
成本
开发销售型
开发建设过程中的资金投入
开发建设过程中的成本支出
开发出租型
开发经营过程中的资金投入
含开发建设成本和出租成本
开发自营型
开发经营过程中的资金投入
含开发建设成本和经营成本
房地产开发项目总投资
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费用
建筑安装工程费用
公共配套设施建设费用
开发间接费用
开发费用
开发期税费
其他费用
不可预见费用等
开发建设投资
经营资金
固定资产及其他资产
开
发
产
品
成
本
开发经
营成本
2. 房地产开发投资收益的构成
自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业
经营风险回报
租售收入(经营收入)=销售收入+出租收入+自营收入
其中,销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价
(含土地、商品房和配套设施)
出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价
(含土地和商品房)
两个关键因素:有效经营面积和价格的制定。
开发出售型:
销售净收入=销售收入-项目总开发成本-租售税金
开发出租型:
出租净收入=出租收入-运营成本-经营税金-项目总开发成本
开发自营型:
经营净收入=商业经营收入-商业经营成本和利润-项目总开发成本
提示:总开发价值=项目总销售收入-销售税费;
销售净收入=总开发价值-项目总开发成本。
3. 房地产开发投资中的税金
(1)经营税金:两税一附加
包括:营业税(5%)、城市维护建设税和教育费附加
(营业税的10%)。
(4) 企业所得税:33%
(5) 土地增值税
针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。
(2)印花税和交易服务费
(3)城镇土地使用税:占用国有土地而交纳的一种税
房产税:拥有房地产而交纳的一种财产税
土地增值税的计算
四级超额累进税率
A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
扣除项目
A. 取得土地使用权所支付的金额;
B. 开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本;
C. 开发土地和新建房及配套设施的费用;
。评估价格须经当地税务机关确认。
(营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加)
F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。