文档介绍：更新项目规划指标的计算一个更新项目拿到手,可行还是不可行,总结起来就是干两个事:一是核宜项目五类用地、规划等基础数据,分析项目在政策上,走不走得下去;二是经济测算,看看有没有钱挣。据路透社消息,杜局近期会组织一场五类用地的专题讲座,作为杜局粉丝,让我们一起期待杜局对第一部分的讲解吧。说到经济测算,不可或缺的数据有:对方售价(包含杂七杂八的介绍费、中介费、台底费等等)、回迁体量、规划指标等。如果项目的专项规划还没过(甚至连更新计划都还没进的,哪来的指标?!),这就难倒一大片测算人员了,首先公司不可能特意花钱委托规划院来研究吧,更不可能听信那些中介说的指标吧(中介老爷以为更新局和规划国土委是自家开的印刷店,指标想印多少就多少,8的容积率还不够,那我给你18!!!!)这里,简单分享一下规划指标的计算方式,可能不大准确,但基本上简单测算,用来应付老板肯走是够了。首先为大家澄清一点,深圳的规划国土部门、更新部门是很严肃的机构,他不是中介老爷家的(哪怕他是北京来的)。大家都知道,深圳有一整套非常完整的容积率测算指引,规划建面由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积,三个部分组成。下面进入正题:假设拿到这么一个项目,拆迁范围线共10万平方米,经过核宜五类合法用地,有7万合法用地,3万未征转村集体用地,经过核宜图则规划功能R2+C,,,其余土地为贡献政府的GIC和道路用地。第一阶段:先算基础建筑面积■共5步第一步:确认密度分区,宦基准容积率:r图例■(查这张图,确走密度分区)i*)•/'©F再查《深标》・,;-・<,,商业为54。第二步:地块规模修正表426居住用地地块规模修正系数(公塡)<*11>(不足1公找时扶1公顷修正)伶正系数•->(公埃)<-->0・?时.*增加1公境(不足1公顷时公顷侈止)修正系數--■>朗磴色那兰多儿01地块:,居住修正为1-,商业修正为1-:,居住修正为1>,商业修正为1-:*♦・1舌折整药別兰事儿01地块四边临路,修正系数为1+。02地块三边临路,修正系数为1+。第四步:地铁站点修正项目周围如果没有地铁就算了,如果有的话,这一项地铁修正是最复杂的,先看修正表:表429地铁站点修正系数区位荷况距离站点(米)车姑炜合定位相血站—叙站険止系数0-200**-500> *更浙逊删儿01地块:,2