文档介绍：海南海岸公馆营销方案目录一、、、、(VI系统)五、、、、,已经经历了三个时期,现在正进行第四个发展阶段。海口市房地产市场发展阶段性特征如下表:阶段时间特征过热期90至93年·政府对地产市场宏观控制力差;·众多地产商一哄而起,产品品质普遍不高,同质化现象严重;·市场处于无序竞争状态·企业缺乏品牌意识及产品意识·消费者消费缺乏理性低潮期95年—1999年·房地产企业出现优胜劣汰的局面,市场开发力度降低·向良性竞争阶段转变·住宅消费需求开始放大·消费者趋于理性消费发展期99年-2004年·房地产开发规模大幅度增加·房地产开发企业品牌意识有较大提高·住宅消费及投资比例大幅增加·房地产项目产销两旺·房地产价格稳步上扬盘整期2004年下半年开始·国家宏观调控作用显现,新的调控政策相继出台·房地产价格稳定上升但增幅降低·投资行为得到控制·房地产空置率提高·消费者持币待购心理加重,对房地产价格预期不明朗· 2005年1—8月份,海口市房管局共办理新建商品房交易3650宗,面积达平方米,成交金额万元,。在销售面积中,,%,,%。目前已在海口市房管局登记的商品房预售达2785宗,。今年以来,海口市二手房交易非常活跃,成交量为3718宗,比去年同期增长51%,,比去年同期增长了46%,,同比增长83%,成交平均价格为1749元/平方米,达到了较高水平。在二手房的交易面积中,%,%。根据以上海口市房地产市场运行情况分析,海口市房地产市场总体趋于平衡,供求结构基本合理。由于海口市城镇进程的加快,使市区居住、就业人口不断增长,因此,房地产市场将继续活跃,需求也将进一步增加。同时,在海口新楼盘推出量大幅下降的情况下,长期积压空置的商品房经过适当改造、重新包装、降价销售等状况,将继续受到市场追捧。从2005年海口市房地产市场总体态势来看,主要表现以下几个特点: 1、政府管理部门宏观调控和金融市场管理力度加大,2004年至2005年海口市房地产开发总量较去年有所上升,同时房地产销售额呈现出较大的增长,市场总体形势好于去年。其次,投资性购房的比重逐年上升, 2、从楼面地价变动情况来看:海口市基本上呈现逐年上升趋势,尤其是2004年上升幅度较大。这主要是随着海口市市民居住条件的不断改善,市民对居住环境和配套设施的建设要求也越来越高,促使开发企业降低小区容积率,拿出更多的土地进行环境和配套设施建设的结果。 3、从海口市房地产市场形势来看,高层空置面积和比例持续上升,多层住宅受总量供应不足,消费需求旺盛的影响,空置率进一步降低。4、本地居民购房比例持续下降,从房屋销售对象情况看:外来人口购房的比例上升较快。海南独特的热带风光及气候对投资、养老度假类型的岛外客户有着强烈的吸引力。5、房屋空置量继续上升,但空置结构进一步调整,多层的空置进一步呈现下降趋势,但高层空置量却进一步上升,尤其是商业空置量出现大副上升趋势,这主要和这两年商业楼盘大量建设有关,但相对应的投资需求却无法同步跟进,致使商业项目出现大副空置现象。商务和高层的空置情况在2006年难有较大的改观,预计空置规模和比例会进一步上升。6、近两年来,海口市房屋建设成本在增加(土地、建材等涨价),利润空间缩小。同时,随着海口市市民生活水平的不断提高,对居住环境和配套设施的要求也不断提高。小区建设中建设成本既包括房屋建设成本,也包括社区环境和配套设施建设费用。开发商为改善小区的居住环境在绿化、公用设施配套、社区服务场馆、公用文体设施等方面投入了大量的资金,使在社区环境中投入比以往大大提高。通过提升楼盘品质来获得高附加值回报,已经成为未来房地产开