文档介绍：福田COCO Park ——案例分析——发展商背景:星河地产进入多元发展格局星河集团深耕深圳多年,发展为综合发展商星河集团(前身为深圳市怡和企业公司)成立于1989年,集团秉承“做市场先锋,走品牌之路”的经营理念,坚持打造“星河精品”,为客户提供“至诚服务”。经过24年的发展,星河集团除布局深圳外,还布局常州、惠州、广州、天津,在战略上形成了“多元化、跨产品、跨地域、跨产业”的发展格局,在模式上形成了“以房地产综合开发为首,以商业地产经营和金融投资为辅”的三元驱动。蓝色字体为住宅项目、红色字体为商业项目、紫色字体为写字楼项目发展商战略:以福田COCO Park为标杆快速扩张异地快速拓展计划自2010年起,星河陆续筹备多个商业项目,拟以福田COCOPark作为品牌标杆,利用其在深圳积累多年的品牌吸引力与商业运营管理经验,快速进行品牌复制,实现布局扩张。福田项目两次发展升级,成为品牌复制标杆随着区域环境的剧烈变动发展,COCOPark经历两次业态调整。第二次业态调整期间,星河集团商业地产项目正值全国扩张阶段,因此福田COCOPark的调整对星河集团COCOPark系列发展显得至关重要。事实证明,COCOPark本次调整适应了周边商业发展,有力提升了COCOPark品牌影响力。近期商业物业项目福田COCOPark龙岗COCOPark民乐项目雅宝项目常州项目COCO Park定位:%停车位600个建筑形态地上三层,地下二层投资额7亿元建筑设计美国尔本建筑师事务所景观设计美国贝尔高林形象设计陈幼坚设计公司环境设计香港GRAPHIA室内设计伍兹贝格开业时间2006年9月30日租金水平零售450-1200元/㎡/月;餐饮200-500元/㎡/月COCO Park构成:内街围合式环绕下沉式广场项目拥有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、约180家店铺。内设中西特色美食、COCO酒吧街、JUSCO精品超市、时尚数码店、国际精品连锁店、流行服饰街、内衣风情馆以及五星级百老汇影城。COCOPark客群定位偏向于年轻的白领群体,特别是女性群体,满足其时尚化需求。12条商业内街(每层三条共四层)5大自然光中庭自然光中庭6000平方米下沉式露天广场下沉式露天广场区位:深圳中心商圈福田中心核心位置,地段优势突出,商务客群特征明显区位分析——华强北位于深圳市级中心商圈——福田CBD商圈商圈东门商圈福田CBD位于福田CBD商圈中心位置,周边中高端华侨城商圈商圈写字楼、高端住宅环伺。人民南商圈蔡屋围商圈交通及展示性——南山商圈展示性好:COCOPark四面临路,其中南深圳市商圈布局北临主干道。可达性强:项目北面临地铁罗宝线购物中心站C出口,负一层两出口与地铁连通,未来更有福田轻轨站。客群基础——客群以中高端商务客群为主第二次业态调整背景:竞争加剧,周边新增项目增多整体市场竞争方面,深圳购物中心供应增多,主题化、市场细分化趋势加重。区域市场竞争方面,随着福田中心区进一步成熟发展,COCOPark所在区域周边竞争项目纷纷因应区域变化调整升级,两大直接竞争项目筹备上马,区域品牌同质化情况加剧。在此背景下,COCOPark寻求进一步的调整升级。2011年福田CBD商圈商业市场供应——在营百货:君尚百货在营购物中心:中心城、购物公园当时即将入市:卓越时代广场(现已开业)卓越INTOWN(现已开业)皇庭·IAMall平安金融大厦第二次业态调整背景:面对整个商圈的调整升级竞争项目发展趋势——,随着商家升级,酒吧餐饮形成较强氛围。,谋求品牌升级,预计每年新增2-3个国际品牌。,进行小规模业态调整,升级服装及配套品牌。。COCO Park竞争优势——项目条件优势较为均衡的情况下,租金及管理水平具有相对竞争优势租金及管理水平具有相对竞争优势,对商家业态调整具有一定的主动权。2011年租金管理费推广费项目名称管理公司(元/每平米)(元/每平米)(元/每平米)餐饮150-300∕福田COCOPark50星河商业深圳零售650-950中心城零售550-70045∕自有物业公司卓越INTOWN餐饮150-280、4010——(招商)零售550-750零售560-800、IAMALL(招商)456JLL餐饮180-280第二次业态调整举措:整体升级,增加核心竞争力调整举措:,引入区域独家品牌,降低品牌重复6%(按实用面积)率,增强竞争力。如引入美国工装潮牌DICKIES。1%零