文档介绍：()议居北京XX房地产营销策划服务机构2009年目录第一章项目发展背景总论1项目背景1、1、1项目市场背景2008年,昆明“城中村”的改造进入了一个特殊的历史时期,从2008年2月27日起,“城中村”由原来的“整治”变成了“改造”由简单的“治理”质变到“洗心革面”的“整形”。根据城市规划和昆明市对产业结构调整的有关要求,为满足昆明市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住宅小区,昆明市羊甫房地产开发有限公司,经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的调研、分析、比较,并根据当前房地产市场现状与发展趋势,该公司预投标建设位于昆明市XX区,XX街道“小厂自然村”城中村改造项目开发权。该地块初步方案设计已经基本完成,各项前期工作和报批方案工作已相继开展。1、1、2项目开发公司背景1、。。、技术可行性,评价项目的经济效益以及边际效益。1、。土地及项目权属落实的证明文件。与合作单位就项目达成的协议、意向。建设用地规划许可证。规划行政部门的规划设计要点。建设用地现状的地形图。(1:500或1:1000)建设用地现状管线图。(1:500)委托编制“项目可行性研究报告”的合同或协议或决策层关于编制“项目可行性研究报告”的批准文件。业主(委托方)对于“可行性研究报告”编制的相关文件。(书面意见、批复、决定等)1、4项目资金筹措状况1、5项目可行性研究结论基地属于昆明市政府主抓的“城中村”改造重点工程之一,基地位于昆明市XX区,XX路与XX路的交汇处,城市规划中CBD(中央商务区)的范围之内,属于核心区城市亮点的精品工程。是开启昆明“公园地产开发模式”首善之作。有着不可替代的“城市地位”。根据对昆明市住宅市场分析预测,项目开发市场销路基本看好。但项目财务分析,及项目经济效益测算有待进一步的精准。本项目开发为“城中村改造”用地,有利于企业品牌及企业形象的树立,有明显的社会效益。从目前昆明房地产市场状况分析表明,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整产品建议,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作的主观能动性,尽可能控制开发建设成本,尽量减小项目投资运作风险。项目概况2、1项目位置2、1、1项目地理位置城市:昆明市行政区划:XX区隶属于:非城市区划:为2020城市整体规划CBD(中央商务区)内项目区位图昆明北站咫尺之遥本案昆明站车程约15分钟距基地约10公里左右哭泣昆明国际机场车程约30分钟左右距基地约25公里区域局部放大图项目周边,昆明各级行政组织云集,政治地位及行政地位凸显。本案2·1·2项目现状项目四至:北临环城北路,南至XX街,西到XX江,东到XX路周边道路:北部:环城北路即城市一环路(昆明城市快速路)路宽:18米双向四车道昆明主干道南部:XX街,XX区域主干道,城市次干道,路宽:18米双向四车道东部:XX路,是贯穿昆明南北的城市主干道,即昆明城市的中轴线,路宽18米双向四车道分析目前,城市一环路东向西行驶进入项目较为方便,道路出口距项目基地约30米,反之出入较为不变。XX路与XX街的车流量较大,易造成车辆拥堵,本案周边道路设施较为健全,通达性相对较好,但外部交通组织能力相对较弱,对社区内外部的交通组织、出入口个数、及位置关系的规划要求较高。昆明规划路示意图从2008-2020的昆明最新城市道路建设规划图来看,未来几年昆明城市的路网建设发达,形成立体的交通枢纽,但目前存在较大的交通拥堵现象。城中村改造与道路的建设相互阻碍的问题较为严重,制约了城市建设的快步发展。本案城市轨道交通规划示意项目位于昆明城市轨道交通2、3、5、号线规划范围内,极大提升项目区域的交通通达性,为本项目销售增加了高产品附加值。,城乡结合部的氛围相对较浓。城市率水平相对较低。目前,基地尚未启动拆迁,整体环境脏、乱、差,人口综合素质普遍不高。实景拍摄(2009年2月4日)基地面积规划用地面积73057平方米建设用地约亩城市待征绿地面积:约20010平方米城市待征道路面积:约平方米基地状况本项目基地分两部分构成(以下称A\B区)第一部分A区:在环城北路以北一环路外,基地形状呈不规则“矩形”,南北跨度较长,约米,东西跨度较短约米,基地内拆迁工作已经完毕,基地内尚存部分构筑物。地质勘察报告钻孔位置和高程数据,地块高程约为高程差为米左右。第二部分B区:环城北路以