文档介绍：     一、抵押贷款操作流程    (一)抵押物的范围     1、抵押人所有的房屋和其它地上定着物。     2、抵押人正在建造中的房屋或者其他建筑物。     3、抵押人购买的预售房屋。     4、抵押人所有的国有土地使用权。     5、抵押人所有的汲取设备、交通工具和其他财产。     6、依法可以抵押的其他财产。     (二)抵押人应提交的材料     1、抵押人为法人的需提交下列材料:     (1)营业执照及最近年度的年检证明(副本及复印件、必备)。     (2)组织机构代码证书及最近年度的年检证明。     (3)税务登记证明及最近年度的年检证明。     (4)法定代表人身份证明及签字样本或印鉴(必备)。     (5)企业章程。     (6)抵押人同意提供抵押担保的书面文件(必备)。     (7)抵押人对抵押物享有所有权、使用权或者依法处分权的权属证明。     (8)抵押人所有的国有土地使用权证和房屋所有权证(必备)。    2、抵押人为自然人的需提交下列材料:    (1)抵押人及配偶的有效身份证件(居民身份证)。    (2)抵押人的居住证明(户口簿)和结婚证明。    (3)抵押人及配偶同意提供抵押担保的书面文件。    (4)抵押人所有的国有土地使用权证和房屋所有权证。    (三)办理财产抵押应注意的事项    1、以共有财产抵押的,应有共有人同意抵押的书面文件。    2、以集体所有制企业的财产抵押的,应有该企业职工代表大会同意抵押的书面决议。    3、以乡镇(村)企业厂房和集体土地使用权抵押的,应有乡镇(村)出具并经村民代表大会审议通过的同意抵押的书面文件。    4、以有限责任公司、股份有限公司的财产抵押的,应有该公司董事会或股东大会依据公司章程作出的同意抵押的书面决议。    5、以承包经营企业的财产抵押的,应有发包方同意抵押的书面文件。    6、以尚在海关监管期内的进口设备或货物为抵押物的,还应有该设备或货物的原始产地证、买卖合同、付款凭证、运输单据、商品检验证明、主管海关审批单据及核准抵押的书面证明。    7、以已出租的财产抵押的,还应有证明租赁在先的事实以及抵押人已将设定本次抵押告知承租人的书面文件。    8、以预售房屋抵押的,应有商品房预售许可证及生效的预购房屋合同。    9、以在建工程抵押的,应有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设许可证;证明已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事项的书面材料;建设工程承包合同及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。    10、以机动车辆抵押的,还应有机动车登记证书。    11、以机器设备、原辅材料、产品或商品以及其他动产抵押的,还应有抵押物的所有权或者使用权证明以及抵押物的存放状况资料。    (四)抵押担保的调查评审    1、应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度,抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现费税等因素,根据抵押物的不同种类确定合理的抵押率。    (1)个人房产及国有土地使用权证(出让方式)的抵押率不得超过80%(参考房产评估机构评估书和实际购房价款,以本公司内部评估为准,下同)。    (2)个人房产及国有土地使用权证(划拨方式)的抵押率不得超过50%。    (3)个人房产及集体土地使用权证的抵押率不得超过50%。    (4)厂房及国有土地使用权证(出让方式)的抵押率不得超过70%。    (5)厂房及国有土地使用权证(划拨方式)的抵押率不得超过50%。    (6)以在建工程作抵押,抵押率不得超过70%;    (7)车辆等交通运输工具的抵押率不得超过50%;    (8)机器设备及其他动产的抵押率不得超过50%。    2、特别支持措施    (1)对于我公司经营初期的大户及黄金客户,信用好,还贷及时的,以个人房产证及出让方式的国有土地使用权抵押的,其抵押率可上浮至90%,并且以本公司内部认证的房地产评估机构出具的现场评估报告书为基价。    (2)经我公司今后评定为信用等级在A+级以上的微小企业,以厂房及出让方式的国有土地使用权证抵押的,其抵押率可上浮至90%,并且以本公司内部认证的房地产评估机构出具的现场评估报告书为基价。    (3)协议作价。(1)和(2)款中的客户经过一段时间的运作,其生产经营状况和信用记录状况皆良好的,也可采用协议作价的办法来确定抵押价值,其抵押率也可以上浮至90%。    3、应对抵押人的主体资格、意见