文档介绍：2楼2、物业管理公众责任险案例 2004年2月23日19:20分左右,某小区业主开车驶入停车场入口时,车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸,正在办理车辆放行手续时,一业主小孩(3岁)在保姆的带领下从岗亭经过,保姆未能妥善照顾小孩,小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮,道闸突然放下,将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长(小区业主)的损失,隐瞒事实向保险公司理赔(注:该物业小区办理了物业管理公众责任险)。 分析:  1、物业管理作为一个高风险行业,各项业务涉及面多、人广,直接涉及人身和财产安全,同时繁杂、多样,受环境影响大,处于随时随地的动态之中,可控性低,涉及的对象(人和不动产)都是金额巨大的标的物,但同时物业管理又是一个微利行业,物业公司多保本甚至亏损经营,合理的风险转移是必不可少的,物业管理公共责任险也就应运而生。 2、在现实工作中,个别物业公司在购买物业管理公共责任险后,出现思想麻痹,认为公司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道 ,物业公司从此可以高枕无忧,从而在日常管理工作中出现松懈。其实,购买保险,转嫁的仅仅是经济赔偿责任,保险公司并不会承担管理品质下降、客户满意度下降的后果,物业公司仍然必须承担自己的管理责任,承担客户抱怨甚至流失的后果,长此以往,物业公司也只能被市场抛弃。更有甚者出现在现实操作中为了取悦客户,不坚持原则、对保险公司隐瞒事实真相的违规操作,物业公司此种行为属于违约行为(物业公司与保险公司之间的合同),不但有可能面临保险公司拒绝赔偿、公司荣誉受到伤害的风险,若达到一定数额,符合一定条件,公司及法人代表要承担相应罚金甚至刑事责任。  3 、从维系客户关系角度来看,良好的客户关系是建立在专业、优质的服务基础之上的,本案中的做法其实并不利于物业公司与业主维持良好的客户关系,反而可能会给日后处理类似问题带来困难。同时,为维护业主不当利益,却损害合作伙伴的合法权益,也与公司一直强调的诚信、尊重顾客、尊重合作伙伴的原则不符。3楼3、特殊侵权问题某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏,宣传栏宽1米,,重约8公斤。某天,气象台预报有台风,该市为台风预计登陆点,风力可能会超过10级,最高达12级左右。该天中午,台风登陆将宣传栏刮起,砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户,经修理花费将近2万元,要求物业公司赔偿………  经查,该宣传栏系事发3年前安装,原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙, 经台风长时间吹刮断裂,酿成大祸。分析: 1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中,台风信息已经提前准确预告,物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响,提前做好防灾工作,宣传栏被刮起的情况完全可以避免,所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。  2、对于建筑物等致人损害,作为特殊侵权行为,国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说,其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外,均应依法承担民事责任。此案例中,物业公司作为广告宣传栏的所有者,对宣传栏疏于检查,致使原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙;并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施,所以应该承担责任。  3 、此案例也提示我们:在物业管理日常工作中,应该忠于职守,做好设施设备巡查维修保养等常规工作,保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前,应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力,积极工作;而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口,而忽视履行自己应尽的安全防范义务。4楼4、小区交通安全2004年4月8日,西安市某封闭式管理的小区内发生一起交通事故:一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时,被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求(现场有限速15公里/小时的标识牌),后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施,肇事业主也很配合,表示愿意承担责任。可是,事情并没有就此结束。被撞老人的女儿(业主)在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物业管理公司,要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生,使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任,赔偿人民币1万元。并声称其私人律师已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修,已不能起到警示作用的证据。 1、根据《中华人民共和国道路交通管理条例》中关于道路的定义,未包括住宅小区内的道路。实际上在各地类