文档介绍：浅谈“双限双竞”政策对广州房地产开发企业的影响
摘要:2005年—2006年,连续两年房价持续走高。随着“国八条”、“国六条”的出台,还是没能抑制商品房价的增长,而2006年年末广州市政府出台的“双限双竞”房地产开发政策会不会对房地产开发企业有影响呢?房地产开发企业如何去应对该政策的出台,来调整自身的房地产开发模式,文章对此进行了探讨。
关键词:双限双竞;房地产开发开发模式
居住用地在限制房价、限制套型的基础上,采取竞争地价、竞争房价的办法,以公开出让的方式确定开发建设单位的房地产开发政策,简称“双限双竞”的房地产开发政策。
国家实施“六一”新政策以来,被业界观望已久的“双限双竞”地块,终于在广州顺利诞生。2006年11月17日上午,位于广州市房地产交易中心三楼的土地出让大厅里,几乎座无虚席。无论开发商、业界专家、还是媒体,所有人都期待着见证这一具有某种意义的时刻:国内首次通过限制最高房价的方式拍卖土地。
参与竞投的开发商已经向广州市国土局上报了自己的最高限价,而国土局在收集到所有报价之后,通过折中的处理已经确定了本次拍卖的4宗金沙洲地块的最高房价,它们最高限价将不超过6500元/平方米。经过11月17日的激烈争夺,保利地产、中海地产、以及富力地产最终将4块
“双限”地块收入囊中。广州市白云区金沙洲四地块的最高房价限价分别为:B3734F01、02、04地块6050元/平方米;B3737F01、B3737F03地块6150元/平方米;B3735F01地块6375元/平方米;B3736F01地块6500元/平方米。
毫无疑问,这种改良过的土地出让模式,限制了开发商的最高销售价格,但广州首次“双限双竞”地块出让结果显示,依然是保利、中海、富力等国内顶级开发商的代表参与了此次角逐。从6500元/平方米的最高限价,到开发巨头的参与,广州房地产业界对此结果仍然众说纷纭。对于最高限价,尽管有专家认为还是稍微偏高,但业界普遍认为这是一个开发商和市民都可以接受的范围。
根据广州市出台的未来五年的《广州市住房建设规划》显示:未来五年,政府调控的中小套型、中低价位普通商品住房用地通过“双限双竞”的方式公开出让。这类住宅套型建筑面积控制在90平方米以内,共24万套、2160万平方米。
那么,如果广州的“双限双竞”的房地产开发政策被中央政府采纳,会对中国整个房地产市场带来什么影响呢?
房地产开发商销售商品房的利润空间被压缩。由于房屋的售价被限定平均价,而房屋的地价在竞投的时候又被抬高,当建造成本一定时,利润空间会减少,因为在收入不变时,成本升高,利润自然减少。
中小型的开发商会被淘汰。由于资金的实力不雄厚,开发住宅的大部分资金来源是金融机构的贷款,也意味着利息的支出会很多,这样成本费用会进一步加大,利润会进一步减少,甚至会导致亏损。
有的中小型开发商会通过偷工减料、压缩建造成本、设计成本,达到减少总体成本来提升利润。但随着政府有关部门的监管加强,质量不合格的产品将会逐渐被淘汰。
随着该政策的实施,大型开发商会通过资金的优势和完善的成本控制模式,进一步降低开发成本,提升利润空间,增加利润。
由于资金的需求增大,管理经验的要求增加,进一步促进该行业的竞争加大,大房地产开发商并购小房地产开发商,或者小房地产开发商