文档介绍：大连万达集团之南京项目初步市场定位分析及合作建议书中原地产万达项目策划报告送呈:大连万达集团南京万达房地产有限公司撰写:中原(中国)物业顾问有限公司(南京分公司)目录序言…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………33合作建议及服务内容…………………….34中原经验……………………………………36结论……………………………………….36序言中原深感荣幸为贵司大连万达集团,旗下南京市大型项目撰写初步市场分析及合作建议,一直以来,贵司为大连房地产市场领导者,近来,贵司业务及品牌幅射至国内其他城市,已成为国内数一数二的大型开发商,而这次庆幸获悉贵司于南京市将开发大型住宅区,该项目占地超过300亩,初步定为以低密度别墅区为主,以贵司规模、经验、人材及实力定能令南京市房地产市场推向更高水平。再加上贵司别于其他开发商,较偏重营销策划,完全以市场角度迎合需要,因此大连万达集团登陆于南京市,势必令南京房地产市场掀起高潮,达到白热化竞争阶段,而这时候,中原亦准备于南京市成立分公司,跟贵司同样看准南京房地产业,希望为南京市房地产业作出贡献。虽然中原于南京市业务刚开始,但凭借中原于香港及国内宠大业务网络及其专业管理,再加上中原已于一年多前已一直深入调查南京市场,并获得不少数据,现时中原已获聘为南京鑫园及中国人家之销售代理及全程营销策划,并获不俗成绩。因此,中原深感诚意,望能与贵司成为长期合作伙伴,务求在此基础上,发挥最大市场效应,达至三赢局面(开发商、买家及中原)。因现时所获资料并不充足情况下,中原只根据以往经验及手上资料数据,撰写下列初步建议书,望贵司见谅!双方合作落实后,中原将提交一分具体性策划报告供贵司参考。二、,2000年南京各类房产开发竣工面积将达到280万平方米,。高档商品房的开发量有所控制,仅占今年商品房开发量的5%。南京楼市进入“零售时代”,个人消费唱主角1998年最后一天,经南京市委、市政府批准,《南京市进一步深化住房制度改革的实施方案》出台了,房改进入了停止住房实物分配,实行货币分配的新阶段。这是南京住房制度突破性、实质性改革。公有住房出售、房改房上市、经济适用房买卖、商品房交易四个车轮加快运转起来。1999年全市出售公有住房706万平方米;全市经济适用房开工108万平方米,;销售面积50万平方米,,且基本为个人购买;,大大超出年初40亿元的预期目标。1999年,,其中个人购房126万平方米,占总销量的75%。99年南京春季房展共协议成交商品房295套,均为个人买房。2000年前5个月,全市由个人办理购房按揭贷款的有5214人,比去年同期增加72%。同时,今年1至5月,南京市售房面积和交易金额分别较去年同期增长47%和57%,这说明在全面取消实物分房、集团购房退出后,南京房地产市场并没有出现“断档”现象,住房消费热度不减,并稳步走入个人消费唱主角的“零售时代”,市民住宅消费已成为拉动经济增长的新亮点。住宅销售价格走势——稳中有升2000年一季度住宅均价为3061元,与1999年同期相比略有上升,这两年南京房价经历了一个上下波动的调整期,主要原因在于,以往商品房主要集中在市中心黄金地带,从1999年起,城区中心的住宅上市量明显减少,而城区周围的商品房开发和上市显著增多,商品房销售地域性的结构调整,也造成了房价的波动。此外,商品房价格还出现两极分化态势,售价最高的为市中心商品用房,;住宅售价最高已近每平方米10000元(如汉府雅苑),最低的仅1400元(江宁地区)。房价的涨跌从来就是很敏感的话题,进入新千年,货币化分房开始启动,越来越多的二手房进入市场,人们以更挑剔的眼光选择物业,也更加期待房地产步入“微利时代”。房价是以市场需求为主导,好销则上涨,滞销则下跌,这是楼市定律。从总体趋