文档介绍：试析小区停车位的归属研究
论文摘要目前汽车越来越普遍,各个住宅小区为了更多的吸引住户,修建各种各样的车位和车库,但是由此引发的纠纷也越来越多,究其原因是停车位和车库的权属不明,虽然《物权法》和有关司法解释进行了规定,但是关于车库却也没确定其归属,对于解决现实问题是不够的。
论文关键词停车位开发商归属
一、小区停车位的分类
关于小区停车位的分类众说纷纭,商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况:住宅小区地面停车位、住宅小区地下停车位、楼房首层架空停车位和楼房屋顶平台停车位。这是实践中比较主流的分法,我们说从学术研究的角度,这种分类太过简单和粗糙,如住宅小区停车位也有建筑区划内的和不在建筑区划内之分,这样不利于研究具体问题和解决实际问题。
有的学者把住宅小区停车位分为两类,一类是地上停车位,另一类是地下停车位。其中地上停车位又分为两种类型,一种是地面露天停车位,另一种是建筑物的首层架空层。小区地下车位也分两种:一种是专门规划用于停车的地下车位;一种是对地下人防工程的开发利用而建成的车位。再有就是独立车库,独立车库又分为地面独立车库和地下独立车库。这种分类是比较科学和完善的,把各种情况都囊括进来,从这种分类出发研究停车位的归属是比较完善和全面的。
还有的学者把停车位分为具有独立产权的停车位;无独立产权的停车位和改变原有法定用途的停车位。这种分类大体上是合理的,但细细研究其内容,其中的问题太过庞杂和混乱,不是单纯的三个分类就可以解决问题的。现实生活中如何确定什么是有独立产权的停车位各个地方的做法不一,各个学者观点不同,我们要考虑的内容远远比其要复杂,而且这种分类也没有把独立车库概括近来,是一个疏忽。
笔者把各个学者的观点整合然后进行比较,提出自己的分类。第一类是地面的露天停车位,其包括在建筑区划内的停车位和占用业主公共道路或其他场地的停车位。第二类是地下停车位,其包括专门规划用来停车的停车位和对地下人防工程的开发利用而建成的车位。第三类是首层架空的停车位。第四类是独立的车库,包括地面的独立车库和地下的独立车库。
二、停车位的权属分析
(一)地面露天停车位的权属
地面露天停车位包含两种停车位,2007年生效的《物权法》)第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”法条已经明确了两种停车位的归属。根据民法理论,建筑区划内规划用于停车的车位属于专有权的客体,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,车位、摊位等特定空间应当认定为专有部分。所以它的权利归属于开发商,《物权法》第74条规定,当事人可以约定其归属,笔者理解为开发商可以通过约定的方式把车位有偿或无偿交付业主使用。
对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有,也就是说,业主可以在管理规约中约定使用公共车位是否需要支付一定的费用,可以无偿使用,也可以有偿,业主可以约定是自行收取费用或者委托物业进行收费。但在74条中关于其他场地界定不明确。因此我们先研究为什么占用公共道路的停车位是业主共有,公共道路是小区的公