文档介绍：咨询回复意见书常德市财政局:湖南南天门律师事务所接受贵局委托,指派本所高级律师郑维民就贵局咨询事项回复如下,供参考。一、鸿鑫置业公司“名都桃林”项目改变了土地用途。1、从《土地利用现状分类》国家标准看,“名都桃林”项目改变了土地用途。按照GB/T21010—2007《土地利用现状分类》国家标准,原桃林宾馆是酒店,其土地利用分类为(一级类编码为05)商服用地中的(二级类编码为052)住宿餐饮用地。而“名都桃林”项目改为房地产开发为主,土地用途已经变更为(一级类编码为07)住宅用地中的(二级类编码为071)城镇住宅用地。该土地用途已经属于不同分类,应认定为改变了土地用途。2、从该宗地块流转登记情况看,“名都桃林”项目改变了土地用途。早在2003年10月,原桃林迎宾馆在办理常国用2003第263号土地使用权登记时,常德市国土局的土地登记卡记载:“该地属企业改制处置地上资产,土地随之转移出让,不能用于商业、娱乐、旅游、房地产开发”。2007年7月6日鸿鑫置业公司签订的土地转让协议书上载明:“该宗地属于企业改制处置地上资产的土地,只能作为酒店用地,不能用于商品住宅开发”。2007年7月26日鸿鑫置业公司申请土地登记的审批表上及土地登记卡也载明:“该地属企业改制处置地上资产的土地,只能作为酒店用地。”尽管鸿鑫置业公司取得的常国用2007第259/260号土地使用权证载明土地用途为综合,常国用2007第217号土地使用权证载明的用途为商业、办公、住宅,结合《土地登记卡》及《土地登记审批表》记载的土地用途限定内容,足以证明鸿鑫置业公司取得的桃林宾馆地块用途为商服用地中二级编码为052住宿餐饮用地,显然不属于是从事房地产开发的二级类编码为071的城镇住宅用地。《土地登记规则》第六十五条规定:“土地登记卡是土地登记的主件,也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据”。既然土地登记卡上已经限定了土地用途,只能用作酒店用地,不能从事房地产开发,则鸿鑫置业公司“名都桃林”项目从事房地产开发就明显改变了土地用途。二、鸿鑫置业公司“名都桃林”项目已经改变了容积率。1、“名都桃林”,改变了该宗地块的容积率。《城市规划法》第二十九条规定:“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理”。湖南省《城市规划法》实施办法第十六条也规定,在城市旧区进行建设,必须按照详细规划进行。《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》均规定:规划设计条件及附图是国有土地使用权出让转让合同的重要组成部分,没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件,国有土地使用权不得出让;凡持未附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的出让、转让合同,或擅自变更的,城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。根据以上规定可知:规划设计条件必须以控制性详细规划为前提,而规划设计条件及附件是国有土地使用权出让合同的法定组成部分,则控制性详规所规定的容积率必然是国有土地出让合同的组成部分。鸿鑫置业公司受让桃林宾馆资产取得该宗地块土地使用权时,所签订的《国有土地使用权出让合同》版本内容未明确容积率,但2001年12月常德市规划局常规发(2001)47号《大桥西区控制性详细规划》就桃林宾馆地块批复的控