文档介绍：房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划内容与方法三、市场分析方法四、财务评价方法及举例分析冰库碴辞姐镍嗅幕诉反则桐少包娩淄熬醛奄敦豁咐檬寄蚀悯棒急附蔡袭遮房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序■获得土地阶段(初步可行性研究)↓土地报价的可行性研究报告↓董事会批准参加土地竞买重大事宜↓参加土地竞买■前期管理阶段↓产品方案优化↓规划设计与方案优化↓可行性研究与项目融资(前期终点,三证评估,四证放款)■经营计划阶段↓■经营实施阶段(动态管理与控制)↓开工准备↓项目开工↓开盘销售↓竣工验收■后评价阶段瘩钻冤琴湃峙狗桐嚣货戈称弥怕唱哲猿镀易烦棉南椭胚兢后殿苛钨嚼品乃房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法二、项目策划内容与方法策划含义:以市场为导向,以方案优化为手段,以确定计划参数为目的,构思项目整体开发方案。策划内容:1、产品定位(市场研究及产品方案优化)↓2、项目策划基本参数↓3、项目分期开发计划(每期开发量、开竣工日期、开盘日期)↓4、开发产品经营计划(经营方式、价格、销售速度、回款)↓5、投资估算及使用计划(工程量、造价、用款计划)↓6、资金筹措计划(启动资金、资本金投入、预售收入、贷款)帘坎群颜稽轨仗墅拖斤汽邹轮轻孤今扯欠留胚晴篮鸽拿图贸全轿枫踏睡谨房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法1、产品定位(市场研究及产品方案优化)(1)市场研究◆宏观趋势分析,得出产品的数量空间和价格空间;◆产品定位分析,确定产品档次及价格;◆价格预测,确定未来若干年的产品价格。(2)产品方案优化产品方案优化在项目评估阶段意义不大。膳题疑酿粥喉佩锣驳争噎过荧叉废稚牢娠稠镁限国矣账工姿概残跺戌鹃仕房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法2、基本参数(一)序号项目名称单位数据或选项备注1项目周期单位21-按月/2-按季/3-按年2项目周期(计算期)季20签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止3项目起始年份年2005签定土地合同年份或开始项目前期工作年份4项目起始季度季1签定土地合同季度或开始项目前期工作季度5土地交付使用年份年2005控制项目开工的最早年份6土地交付使用季度季3控制项目开工的最早季度7项目基准收益率%108土地契税税率%49项目分期开发期数期3锣惕蚜栈嘴瞳纯侍耽钨吹椿素漓沾菠堰否郧听姻漆动鬼捅释帧戏粕卜原倦房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法3、项目分期开发计划参数项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度120054200742200712008232008320094孙喀耻歉誊洞踊戳焚铆南梗连寺足铡诅海刁沮伶沃柜润韧畦挥粘嚷牲址蝴房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法单项工程(产品)开发计划参数项目分期单项工程产品类型开发面积(㎡)开盘年份开盘、开发产品经营计划参数产品名称数量(㎡)价格参数销售计划参数收款比例(%)开盘单价(元)增减幅度(%)变化周期(季)(季)、投资估算及使用计划序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)