文档介绍：收获一、通过内部访谈和资料收集,我们已经有效解读“碧桂园十里银滩”这一旅游度假地产明星的成功密码
碧桂园·十里银滩项目,是碧桂园集团以“每个人都想拥有的海滩度假屋”为旨打造的国际级滨海度假王国。项目位于深圳东部惠阳,总占地3000亩,首期占地765亩,建筑面积159万平米(其中酒店、商业等14万平米),。项目与港、深、,坐拥素有“长沙湾”美誉的亚婆角海湾;社区规划的生活休闲配套齐全,自2010年正式开工后,一个五星级滨海度假酒店、一家大型商业中心,还有国际幼儿园、无边际泳池、风情酒吧街等配套均已快速落成,大型连锁超市已签约;其中五星级滨海酒店和风情酒吧街已正试营业;另规建有游艇会、水上活动中心等休闲娱乐设施。
项目共有五大物业类型: 海景度假洋房 、山景度假洋房、酒店式瞰海度假公寓 、双拼别墅、联排别墅 。其中体量最大的,是20层到32层不等的海景和山景电梯洋房。
碧桂园·十里银滩于2011年7月30日正式开盘。开盘当日售楼现场聚集约两万人,成交3700套,销售额超过30亿,创出中国房地产历史单日成交最高纪录。项目一期共5080套房源在开盘后一个月内售罄,总销金额40多亿元。
2012年6月23日端午节,碧桂园十里银滩二期开盘,由于主推单价5000元左右63-87㎡精装两至三房,兼具投资与自住、度假功能,折后总价以30-60万为主,因而延续首次开盘即创历史的强劲势头,当日热销超3300套,销售额超过15亿元。
而到了2012年国庆节,碧桂园十里银滩推出第三期山景洋房,短短7天热销2000多套,从而创造了开盘不到15个月,就狂销上万套,总销金额超过60亿的销售奇迹。
通过内部访谈和相关资料收集,我们认为“碧桂园十里银滩”这一旅游度假地产明星项目的成功畅销,有以下6个主要因素:
密码一,“碧桂园十里银滩”是“碧桂园开发模式”的典型代表。
碧桂园成立于1992年,至今在全国各地已拥有80多个开发项目,一半位于广东省,年销售额近200亿元。
其开发模式有如下特点:
一,多元化业务组合,以住宅为主业,融入酒店、建筑装修、物业管理等业务,通过大配套的营建促使社区成熟,提升社区品质;
二,高度的垂直一体化控制开发成本,业务品类涵盖包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、园林、营销和物业管理等房地产开发的所有环节,攫取价值链上每一环节的利润,并借此实现低成本和快速度开发;
三,独特的市场定位,避开一线二线城市“主流”客户群的竞争,主要针对大城市郊区和三线四线城市的“主体”客户群;
四,低地价、大规模的城郊取地策略。其土地成本占平均售价的比例一直维持在8%左右;大部分项目选址于相关中心城市10—30分钟车程;开发产品以别墅和洋房为主,缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制;地块多拥有良好自然景观,便于设计优美舒适的园区环境,提高性价比。同时一般地块都在1000亩以上,建筑面积达数百万平米。
五,低成本、低房价、快速开发。牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物管、酒店经营等每个环节,很少外包,从而保证“严控成本”;在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计,在与政府谈判过程中不断完善设计,此谓“前置设计”;同一时间段里项目均为同一批次产品,极大提升设计、施工、销售效率,从拿地到销售平均7个月,此乃“快速开发”;拿到预售证后全数投向市场,低价快销以换资金周转。
六,碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略,项目开发模式与产品线设计都以此为核心展开,总结起来就是三句话:城郊低价取地,大规模开发;快速造城,配套先行;低价批量入市,快速销售。这一开发模式是其长期形成核心竞争能力的沉淀,其他开发商难以有效模仿,但多处值得学****和借鉴。
密码二,项目的区位和景观优势获得市场广泛认可。
“碧桂园十里银滩”地处深圳东沿海高速旁,紧邻亚婆角旅游度假区,距离深圳一个小时车程,与港、深、,随时实现海滩度假与都市生活的快速切换。项目拥有10公里一线海景与沙滩资源,在距离城市便利的同时,更能享受与自然紧密相连的度假生活。
从目前“碧桂园十里银滩”购房业主的区域分布来看,深圳市区占60%,香港市区占15%,珠三角其他区域占10%,其“紧邻深圳,一线海景郊区大盘”的项目区位和景观优势,已获得市场主力客源的广泛认可。
密码三,项目市场定位精准,其核心价值体系挖掘成功。
“碧桂园十里银滩”倡导“全民度假”和“365天度假生活模式”,将五星级酒店的服务体系放大到整个社区管理,以高品质、精装修、一线园林和全配套的五星级度假酒店质感呈现,从而形成了统一的品质和风格。
项目以珠三角特别是深圳客户为主,兼顾全国性滨海度假投资客,锁定收入百万级以上消费群体,锁定投资、度假、养老三大买房目的,在目标客户定位上做到了