文档介绍：房地产投资财务分析财务分析报告房地产投资财务分析王希(南通大学,会计合作094,0904042218)摘要:全面地评述了房地产投资财务数据估算的方法,系统地描述了房地产投资财务分析指标,展望了房地产投资的未来发展。关键词:房地产,投资,财务分析房地产投资,是指国家,集体,个人等投资主体,直接或间接地把一定数量的资金投入房产,地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资形式多样,不仅仅有房地产开发,还有为了出租经营而购买住宅或办公楼,将资金委托给信托给信托投资公司用以购买或开发房地产,以及企业建造工厂,学校建设校舍,政府修建水库等等。它们有共同的特点,就是通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。“现在的某些收益”是指即期的,确定性的利益,但预期收益却要到未来才能实现。所以,在房地产投资决策中,估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上,并考虑预测的置信水平时,才有可能作出合理的投资决策。,原理与程序房地产投资分析,是考察项目的可行性,进行项目投资方案比较的重要依据,投资者根据财务评价的结果做出最终的投融资决策。第一,考察项目的盈利能力,盈利能力多大能否满足项目可行的要求条件。盈利主要指项目能够实现的利润和税金。第二是考察清偿能力,即财务清偿能力(项目收回全部投资的能力)和债务清偿能力(项目偿还借款和清偿债务的能力)。财务会计分析的基础原理是从基本报表中取得数据,计算财务评价指标,然后与基本参数作比较,根据一定的评价标准,决定项目的取舍。房地产投资财务分析的程序:第一步,分析和估算项目的财务数据,第二步,分析财务基本报表,第三步,分析财务效益指标,第四步,提出财务分析结论。(营业)收入的估算,房地长开发项目销售税金及附加的估算和对房地产开发项目总成本费用的估算。(营业)收入的估算房地产开发项目销售(营业)收入的估算包括:房地产产品的销售收入,租金收入,自营收入,配套设施销售收入等几个部分。对房产价格的评估,包括市场比较法,成本导向法和收益还原法,对应得出比准价格,积算价格和收益价格。:与房地产转让有关的税费(营业税,城市建设维护税,教育附加税,教育专项基金,交易印花税,交易管理费)和土地增值税。土地增值税实行四级累进税率法:%的部分,税率为30%;%,但未超过扣除项目金额100%,税率为40%;%,但未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,%的部分,税率为60%。此外,有下列情形之一的,免征土地增值税:,增值额未超过扣除项目余额的20%的,。,土地前期开发成本,建安工程造价,各项管理费,销售费用和各项税费等。:反映盈利能力的指标和反映清偿能力的指标。=年利润总额(或平均年利润额)/项目总投资额*100%(总投资额是包括贷款利息的总投资额;年利润额是房地产开发商品的销售(出租)净收入,如住宅销售销售净收入,土地使用权转让收入等。)实际计算中,将利润额分为税前利润额和税后利润额:税前利润额=销售收入-销售成本-销售税金-还贷额税后利润额=税前利润额-所得税投资额=投资+贷款利息当采用投资利润进行两个或两个以上投资方案的比选时,一般先与行业标准投资利润率比较,排除小于行业标准投资利润率的方案,再选投资利润率最大的方案作为优选方案。=正常年利税总额或平均年利润额/项目总投资额*100%(年利税总额为利润总额与销售税金及附加之和。其中,利润额可以是税前利润,也可以是税后利润。)若计算出的投资利税率大于行业平均投资利税率,则认为项目是可以考虑接受的。项目投资利税率指标越大,项目的获利能力越大。=利润额/资本金*100%(利润额为税前利润,资本金为项目地全部注册资金)若计算出的资本金利润率大于行业平均资本金利润率,则认为项目是可以考虑接受的。+项目总投资/、借款偿还期借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的年份一开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用于还款的资金来源项目借款偿还期由借贷合同确定。、流动比率、速动比率资