文档介绍：、古城区和吴中区接合部,其特殊区位给给片区带来利弊双重影响;
优势:园区、古城区、吴中区都属于成熟区域,娄葑板块可以借势发展;
利空:三区接合部,无论在行政还是区位上都比较尴尬,受三区积压,发展将相对缓慢;
地处娄葑板块,园区、古城区和吴中区接合部,区位条件利弊共存
栖庭·项目区位
古城区
中心板块
吴中区
中心板块
园区中心
栖庭
娄葑西板块在新镇区规划主导下,集综合居住区、商务服务区以及创意产业区一体;
区域另一重要区域——郭巷片区也规划了综合居住区、商、汽车服务区、商务办公区等;
在拥有交通、景观、区位等利好上,两板块合力,共同打造未来南部综合区。但从现有规划看,区域尚未规划亮点项目,区域有待进一步发展;
栖庭·区域规划
以居住和特色市场为主导的南部现代化综合区,但尚未规划亮点项目,区域认知度有待进一步提升
栖庭
本
案
汽车
贸易
组团
商贸办公组团
安置居住
组团
综合市场
组团
商住混合组团
专业市场
组团
滨河居住组团
滨湖居住
组团
安置居住
组团
苏州内环
+
轨道交通
+
公共交通
立体交通
栖庭地处内环旁,临近独墅湖大道,同时苏嘉杭高速公路贯穿其中,是城市重要的交通枢纽。
东环路
南环路高架
京沪高速
312国道
苏嘉杭高速路
独墅湖大道
古城区
南门商圈
园区
新湖西板块
轻轨3号线
栖庭·交通
占据城市内环旁,城市重要交通枢纽,优越的通达性决定了客户来源的广泛性
观前商圈
栖庭
本案
通达性较强,专业市场集聚,商业配套缺乏,居住氛围偏弱
地块周边分布了家居广场、汽车市场等,区域人流量较大;
周边以安置房为主,区域商业配套不完善,居住氛围不强;
地块北靠自然河道,可以利用,周边道路较为通畅,交通便捷;
项目东南侧在建古玩城,将打造华东区最大古玩旗舰,对客户引导上有所提升。
北侧家居广场
北至南港河
南侧汽车市场
西侧东环高架
东侧安置房
东南侧在建古玩城
项目四至
在售
自带2万方商业
未售多层
未售高层
商住一体、中等规模、以改善型产品为主的小区
占地面积(㎡)
容积率
楼面价
(元/㎡)
住宅总建(㎡)
商业总建(㎡)
5436
住宅建筑形态
套数
建筑面积(㎡)
户型面积(㎡)
入市时间
高层
594
70553
93、120、140
2012年4月28日
多层
60
11452
180-200
项目位于项目占地5万方,计容总建10万方,属于中等规模项目,小区规划2万方商业,满足小区内部需求的同时恰好填补区域商业空白;
小区规划高层及多层产品,高层主力面积120-138㎡,多层主力面积180-200㎡,主打改善型产品
栖庭·项目本体
项目事实
区域属性界定
与本案关系
三区接合部,打造南部综合区
未来发展潜力较大,但短期内区域形象偏弱
区位与本案相当
紧临东环、南环、独墅湖大道等城市干道
内环旁,但存在噪声污染
交通优于本案
商业配套缺乏,周边主要为老居住区、优租房
生活氛围偏弱
周边配套与本案相当
周边以专业市场为主
片区居住环境一般
居住环境差于本案
总建10万㎡,2万方商业,以大户型为主
中等规模,商住一体,主打改善产品
机会点优于本案
位于发展潜力较大的内环旁、缺乏认知度的三区接合部,居住环境一般、中等规模的商住一体项目
栖庭·属性界定
按现价排序
项目
产品形态
主力面积(㎡)
均价(元/㎡)
未来降价空间
剩余量体
1
澜泊湾
高层、别墅
高层70-100、130-180
别墅210-280
非湖景公寓12000
湖景公寓18000
近期以别墅为销售重点,后期公寓有一定降价空间
(公寓)
2
冠南苑
高层、别墅
公寓80-140
12000-13000
有降价空间,但开发商看重古城区区位,暂无降价打算
3
置地悦湖
高层、小高层
82-122
毛坯10500
精装13500(精装2000)
近期底层低总价房源完成去化,国企开发商,短期无降价打算
4
优山美地
高层、别墅
公寓120
10000-11000
近期以别墅为销售重点,邻高架公寓房源已基本完成去化,后期有降价空间
5
栖庭
高层、多层
公寓93、120、140、184-193
11000
主观上:客户向古城区靠拢,不愿意降价;
客观上:西侧高层受东环沿线影响较大,有降价空间
10
本案
高层、