文档介绍：房地产开发
房地产开发经营是通过物化劳动和活化劳动形成房地产商品,并对这种特殊商品进行一系列营利性活动而获取回报的经济活动。
第一节房地产开发的作用
一、房地产开发的概念
房地产开发是指是在依法取得土地使用权的土地上,按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。从横向来看,房地产开发可分为新开发和再开发两种形式。新开发是指对新市区、卫星城镇等未开发的区域进行的房地产开发。再开发是对已往做过开发的某些区域进行改造和扩建。从纵向来看,房地产开发可以分土地开发和房屋开发两个阶段。土地开发是指将“土地”开发成可供使用的土地。
二、房地产开发的分类
房地产开发,除了根据开发的基础不同分为新开发与再开发外,还有三种分类方法。根据开发后的使用方式,可分为工业物业开发、商业物业开发、写字楼物业开发、商品住宅物业开发等几种类型。
根据房地产开发考虑问题的综合程度,可分为单纯开发和综合开发。我们把在现有土地或建筑物上,改变其实质结构与使用内容,以取得较大效用和价值而进行的活动称之为单纯开发。而把根据经济效益、社会效益
环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合发展、配套建设的开发称之为综合开发。
根据房地产开发的不同阶段是否连续进行,可分为一次开发和二次开发。二次开发是指先将“生地”(不具备使用条件)开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖或出租,由买地者去建造房屋。一次开发是指一次性连土地、房屋都开发完成。
三、影响房地产开发的主要因素
1、经济形势。
2、人口及家庭数量。
3、产业政策与经济结构。
4、通货膨胀的趋势。
5、利率趋势及银行界对房地产业的策略。
6、外资的投入情况。
第二节房地产开发的前期工作
房地产开发前期工作主要有以下几个方面:①获取土地使用权;②征地、拆迁、安置、补偿;③规划设计及建设方案的制定;④开工准备工作;⑤安排短期和长期贷款;⑥初步寻找目标客户;⑦对市场状况进行进一步的分析,初步确定租售价格水平;⑧对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算;⑨对建筑承包商的选择提出建议,如有可能,也可与部分承包商进行初步洽商;⑩开发项目保险事宜洽谈等。
一、获取土地使用权的方式
在我国,房地产开发商获取土地使用权主要有出让、转让和划拨三种方式。
(一)土地使用权有偿出让
土地使用权有偿出让,是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据土地用途的不同,我国规定土地使用权出让的最高年限为:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合用地50年。
土地使用权出让,一般可采用协议、招标和拍卖三种方式:
1、协议出让。协议出让就是出让方即政府和受让
方即土地使用者通过协商的方式,有偿、有限期地出让土地使用权。一般是由土地使用者向政府提出用地申请,经政府有关部门审查批准后,再由出让方和受让方通过协商确定土地价格、用地年限、付款方式和时间以及其它用地条件。若双方达成协议,便签定用地合同并由受让方支付定金。当受让方按合同支付出让金后,可向土地管理部门办理使用登记,领取土地使用证。
2、招标出让。以招标方式出让土地使用权,是指在土地使用权出让方规定的期限内,由
符合条件的受让方以书面竞标的形式投标竞争某幅土地的使用权,由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地使用权出让方式。招标出让方式分为公开招标与邀请招标。
招标的一般步骤为:土地管理部门向投标者发出招标文件及有关资料;投标者在规定的限期内将密封标书投入指定标箱,并交纳一定的保证金;招标者聘请有关专家评标并决定中标者;开标、宣布中标者;中标者在规定日期内持中标证明与土地管理部门签订土地出让合同并支付定金;中标者按合同规定付清出让金后,向土地管理部门办理使用登记,领取土地使用证。
3、公开拍卖。土地使用权公开拍卖是在指定的时间和公开场合,具有一定资信条件的多个受让方以举牌应价的方式竞争土地使用权,一般是价高者中标。由于往往导致较高的成交价,所以对一些竞争性强、盈利性大的商业用地,常采用这种方式。
(二)土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再行转移的行为,包括出售、交换和赠予等。