文档介绍：房地产开发
房地产开发经营是通过物化劳动和活化劳动形成房地产商品,并对这种特殊商品进行一系列营利性活动而获取回报的经济活动。
第一节房地产开发的作用
一、房地产开发的概念
房地产开发是指是在依法取得土地使用权的土地上,按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。从横向来看,房地产开发可分为新开发和再开发两种形式。新开发是指对新市区、卫星城镇等未开发的区域进行的房地产开发。再开发是对已往做过开发的某些区域进行改造和扩建。从纵向来看,房地产开发可以分土地开发和房屋开发两个阶段。土地开发是指将“土地”开发成可供使用的土地。
二、房地产开发的分类
房地产开发,除了根据开发的基础不同分为新开发与再开发外,还有三种分类方法。根据开发后的使用方式,可分为工业物业开发、商业物业开发、写字楼物业开发、商品住宅物业开发等几种类型。
根据房地产开发考虑问题的综合程度,可分为单纯开发和综合开发。我们把在现有土地或建筑物上,改变其实质结构与使用内容,以取得较大效用和价值而进行的活动称之为单纯开发。而把根据经济效益、社会效益
环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合发展、配套建设的开发称之为综合开发。
根据房地产开发的不同阶段是否连续进行,可分为一次开发和二次开发。二次开发是指先将“生地”(不具备使用条件)开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖或出租,由买地者去建造房屋。一次开发是指一次性连土地、房屋都开发完成。
三、影响房地产开发的主要因素
1、经济形势。
2、人口及家庭数量。
3、产业政策与经济结构。
4、通货膨胀的趋势。
5、利率趋势及银行界对房地产业的策略。
6、外资的投入情况。
第二节房地产开发的前期工作
房地产开发前期工作主要有以下几个方面:①获取土地使用权;②征地、拆迁、安置、补偿;③规划设计及建设方案的制定;④开工准备工作;⑤安排短期和长期贷款;⑥初步寻找目标客户;⑦对市场状况进行进一步的分析,初步确定租售价格水平;⑧对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算;⑨对建筑承包商的选择提出建议,如有可能,也可与部分承包商进行初步洽商;⑩开发项目保险事宜洽谈等。
一、获取土地使用权的方式
在我国,房地产开发商获取土地使用权主要有出让、转让和划拨三种方式。
(一)土地使用权有偿出让
土地使用权有偿出让,是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据土地用途的不同,我国规定土地使用权出让的最高年限为:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合用地50年。
土地使用权出让,一般可采用协议、招标和拍卖三种方式:
1、协议出让。协议出让就是出让方即政府和受让
方即土地使用者通过协商的方式,有偿、有限期地出让土地使用权。一般是由土地使用者向政府提出用地申请,经政府有关部门审查批准后,再由出让方和受让方通过协商确定土