文档介绍：中冶项目全盘营销策划方案
珠海中原事业一部
热销?
调控?
上涨?
狼来了?
狼真的来了!
国家从2009年年初开始对房地产市场进行整体调控
政策之初,大家信心使然,以为房价可以平缓或抑制
但连续三次调控依旧雷声大、雨点小,房价依旧欢快的上扬
渐渐大家开始麻木,对调控政策已无信心,甚至认为每次都是以调控之言,施涨价之实
事不过三,如果本轮调控再无成效,再不起效果,以后就再也没人相信“狼来了!”
>停止核准用于购买土地等用途的房企IPO
>提高土地增值税预征税率
>打击假按揭、假首付、假房价等行为
>减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年
>支持自住型需求,首套普通住宅贷款利率下浮30%
>税收优惠收紧,如营业税征收年限改为5年
>贷款政策逐步收紧
>行政手段强行打压市场需求
>限贷令、限购令
>营业税超过年限全额征收
>利率不断提高
>存款准备金率创历史新高
政策先紧后松
政策宽松,刺激成交,年底收紧
417、/97政策步步加码,逐步收紧
新国八条,史上最严厉的调控政策
2008
2009
2010
2011
房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳
本轮调控的决心与力度,不容置疑
多管齐下,房地产市场将承受巨大压力,市场已进入速冻期。
从住房交易、持有、转手各个环节加大成本,升级限购控制,提升信贷门槛,货币政策紧缩;调控着手点“堵”大于“疏”,意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的
当前政策与经济环境呈现出“去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性”
信贷
税收
房产税
限购
规范
货币
紧缩
限贷
限购
限价
降价?
下半年成交量放大已是必然,量价齐跌已经凸显
2011年下半年房地产市场受2010年至2011年上半年调控政策的影响已经出现报复性的颓势,“金九银十”等传统热卖期的消亡再一次加大开发商的资金回收的成效,上半年大量囤积的货量无处安放,量价齐跌已经在整个市场中弥漫开来
成交量将有明显的下滑:新国八条的实施导致市场进入速冻期,限购范围扩大、贷款进一步收紧将严重抑制市场需求的释放,2011年市场全国成交总量出现明显萎缩,预计较2010整个下半下滑幅度将在20~30%。
房价基本不可能上涨:受市场成交量快速萎缩并将持续较长时间的影响,2011年全国房价将以下滑走势为主。
2011年下半年楼市再次陷入冰点,甚至比2008年更加悲观
楼市调控政策看不到丝毫松绑,楼市的低迷持续到明年看来已成必然
前期大量货量的囤积,必然导致后续推售压力的剧增
房价将受到有效遏制,不可能再出现明显涨幅
淡市之下,我们如何做开市场?
目录 Contents
工作启发
项目属性
策略思考
市场分析
竞品分析
项目定位
营销推广
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项目属性及核心价值点
本项目位于珠海市金湾区三灶镇片区,目前镇区市政建设较落后,周边建筑陈旧,形象较差,片区发展尚待完善
说明
项目位于珠海市金湾区三灶镇片区,位于西湖城区金铭东路北侧、金城路西侧
目前项目周边未有配套,品牌开发商云集,项目局部区位相较闭塞,展示面略有不足
项目区位图
项目属性:项目地块方正、地势平坦,规模在片区内属小规模、低体量项目
地块经济技术指标
地块内部情况
项目地块方正,地势平坦,无明显高差,无临时建筑
占地面积
18100平米
建筑面积
55529平米
容积率
绿化率
35%
层高
17层
商业面积
1610平米
其他
项目执行70/90政策
项目外马路
项目内地块