文档介绍：投资可行性报告(暂行)常德路正鹏创意设计中心园区改造上海正鹏投资管理有限公司2007年8月1上海正鹏投资管理有限公司常德路旧工业厂区改造项目2019/8/222目录项目概况宏观环境分析项目周边环境项目规划建议财务测算分析项目进度团队介绍总结3项目概况—区位、特点位置:本项目位于康定路、常德路、昌平路之间,原为上海电器集团工业厂房,紧邻北京西路、南京西路等核心商业区,是静安区规划的北翼商业娱乐文化中心规模:厂区占地面积12000平方米,总建筑面积20000平方米,目前厂区已搬迁完毕,遗留厂房共五部分特点:项目所在地为地铁7号线昌平路站口,交通发达人流密集,高档住宅与写字楼林立潜在客户众多,周边新老建筑交错人群分布层次发展:旧城区改造正不断完善,但受动拆迁价格等方面限制区域内较为集中的休闲消费场所极度匮乏,本项目合理规划后市场前景广阔本项目4项目概况-原有建筑基础框架式结构厂房框架式结构办公楼A框架式结构办公楼B苗圃建筑群砖混结构办公房A砖混结构办公房B其他结构项目地块位置优越处于商业中心区域,但受原有建筑结构、布局等限制改造投资较大5宏观环境分析——经济上海市自1992年以来一直保持年均两位数以上的GDP增长速度,在某些方面已经达到新加坡等国水平,%,,%,占全国11%2005年静安区第三产业增加值:,%,显现出更强的发展势头2005年,静安区第三产业增加值总量及所占GDP百分比居前三位,增幅最大,显示出该区域第三产业较强的竞争性6宏观环境分析——餐饮消费趋向根据静安区整体划分为五个部分,对于餐饮消费趋势来看特色美食广场是最受欢迎的就餐形式其次为快餐厅,根据未来该区域的功能划分(特别是轨道交通影响)该区域快餐服务应具备一定比例大型餐饮仅考虑一到两家品牌良好的特色菜系代表进入该区域总计西部分区中部分区北部分区南部分区东部分区7宏观环境分析——休闲消费趋向总计西部分区中部分区北部分区南部分区东部分区整个区域对茶室和咖啡厅的需求较为突出,因此在休闲消费区域增加以上两项其次为对图书消费场所的需求比重也比较大,但从实际经营情况来看应当适当缩小该项比重针对分时消费特色建议该区域引入特色酒吧一间提供从21:00至2:00的消费需求,延长区域人流活动时间另对于未来地铁上盖广场部分建议导入体育活动商业形态8宏观环境分析——娱乐消费趋向区域内配套部分可考虑增加小型KTV、健身房等项目在时段上与餐饮部分交错,同时做到区域内部动静液态相结合,为不同年龄段人群提供消费场所增加娱乐消费项目将有助于推动周边商业及人气的聚集,优化整个区域的消费结构总计西部分区中部分区北部分区南部分区东部分区本区域内消费趋向以中高端为主,各商业形式的以品牌经营企业或连锁企业为主9宏观环境分析——规划1该项目所在区块是以昌平路为核心“静安区一轴两翼”中北翼部分,北翼主要规划为商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心在常德路、昌平路以南规划有轨道交通7号线站以该地铁站为中心将103号地块一部分改造成一个带有较大规模设施的现代化文化休闲公园将104号地块一部分建设成以文化娱乐为重点内容的综合性场所在95号地块适当布置一些商业文化休闲设施,形成一个以交通站点为核心的文化休闲中心,成为静安北部高品质居住社区的集中公共活动空间。项目改造地块10