文档介绍：车位销售方案(同名12373)三王府地下车库销售策略第一•项目及周边车位物业调查1、项目地下车位分布楼层车位数产权性质进出口朝向备注负一层64使用权朝西负二层52使用权朝东负三层65使用权,朝东有一个子母车位2、项目周边车位物业现状项目名车位个数租赁价格(含物管费)出售价格售出个数出租比例规划户数车位/户数比东玺门380350元/%63660%%22593%亚华香舍500230元/%110046%星城世家8007-8万19024%110073%蔚蓝天空150230元/月10万7850%29551%世嘉华城280300元/-%75038%上味坊288300元/月不出售(附近14万/个)0100%31295%三王府18321687%3、优劣势:地理位置好,节假日和休闲时车位紧张,有一定的投资价值;劣势:车位形象差;三王府项目散租客多而大户人家以及办公单位少,对车位的刚性需求少;车位没有产权;车位没有固定的经营公司给予车位投资回报;因为投资回报没有产权和收益保障,消费者对车位的投资性需求不很强烈;4、建议:建议落袋价格14万元/个,标价16万元,楼层差8%,即负二楼16万/个,;。,;第31名到60,。落袋价以上的作为销售公司的佣金。第二•周边项目车位物业营销方式漾福居,平均价格为8-9万元/个,现销售55套左右;星城世家,~,要求一次性付款,无折扣;东玺门,地下车位,价格为10~,营销方式为:1、销售员与已购房客户一对一联系,每户发放“车位认购确认函”,逼迫客户确认购买还是放弃认购权;2、在东方新城一、二期广作宣传,粘贴广告通知,宣传车位稀缺性及投资价值;3、报纸广告投放(晨报半版,2次);4、请政府相关部门配合,加强周边违章停车查处;5、采用分期付款方式,首付三成,余款可在交房前分次付清,一次性付款优惠9000元;世嘉国际华城,小区交房入住后,销售价8万元左右/个,租金300元/月,由物管配合,小区内严禁车辆露天停放,一律下地下车库,迫使业主购买;亚华香舍花都,地下车位是在交房入住后开始销售,租售并举,,租金230元/月,随着小区入住率高达95%,车位已供不应求,基本销售一空。第三•市场车位物业投资回报比较车位投资回报月租金年收益收益率(假设15万元/个)300元/%40㎡小户型投资回报月租金年收益收益率(假设总价45万,首付15万)%银行存款利息回报利息收入平均年收入收益率(假设本金15万/5年期)%第四•背景分析及调查结论A、从周边同类项目车位配比率、实际利用率来看,三王府项目车位物业供大于求。从项目车位配比来看,同类项目来中,三王府项目最高,一般项目平均在50%左右,随着城市发展,新项目,车位配比逐步走高;过高的配比,三王府项目车位一段时间将供大于求。B、从消费能力/投资心理来看,项目业主对车位物业的需求空间并不明显。随机抽取部分有车业主,约60%的人表示不会考虑购买车位。约40%的人表示将会考虑购买车位,购买动机均为节省使用成本或现在价格较低,先选个好位置。随机抽取部分无车的项目业主,基于消费能力和投资回报的考虑,约80%的人表示最近将不考虑购买车位。从上表3也反映出这点,银行储蓄或投资住宅、购买股票基金收益均高于购买车位。C、市场反应冷淡,部分项目不销售车位,而是长期持有,提高租金,以租受益,等待时机成熟。根据对市场的了解,部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有,以租受益,时机成熟再行以较理想价格销售,入住率越高,销售价格越高。如亚华香舍,03、04年陆续交房入住,目前入住率基本100%,车位销售却是不急不慢。事实上,基于回报偏低,业主未入住等因素,对车位物业长期持有,以租受益,等待销售时机成熟,成为部分实力项目采取的主要策略。D、市场上车位销售情况较好的,基本为车位配比较低的成熟社区。市场上,车位销售较好的,一是商住项目,拥有大量办公需求,二是市中心区成熟小区,入住率高,停车位较少。如维一星城、蔚蓝天空等。E、项目车位销售,基本上前期均不理想。从车位销售情况来看,前期普遍情况不理想,基本均为项目入住后,销售率才有所提升,且项目交房越久,入住率越高,车位销售及使用情况越好。值得注意的是,即使是东玺门,专门针对车位强销,目前也仅销售了150个左右,仅为12%左右。F、拥有大量地面停车空间,则地下车位使用率偏低。长沙市民喜好省事、方便,有地面停车位,就不