文档介绍：苏州世纪广场项目前期策划报告
谨呈:苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司
世联地产 2010年11月
项目组本阶段工作
市场调研准备
市场调研
市调成果梳理
项目定位
物业发展建议
研究
专案团队内部交底会
拟定市场调研计划
市场调研相关资料和工具准备
结论
项目基地调研
各区域典型项目调研
重点竞品楼盘调研
客户访谈
专业人士访谈
项目属性界定
宏观背景分析
整体楼市格局分析
重点楼盘客户及产品分析
本案可行方向初判
项目核心问题界定
产品定位
客户定位
产品体量及户型配 比
2010/11/02
2010/11/04
2010/11/10
市调成果沟通
物业发展建议
启动区建议
经济测算
2010/11/18
2010/11/26
首次沟通会
项目定位方案汇报
市场调研成果报告
项目定位报告
项目物业发展建议报告
2
区位:湖西CBD制高点,与金鸡湖隔城市广场相望,生活配套成熟,传统高端认知地段
城市广场
湖滨新天地
鑫都广场
湖滨公园
欧尚
沃尔玛
印象城
中央公园
天虹百货
邻里中心
国际科技园
东港实验幼儿园
苏大附中
园区一中
湖西CBD
湖西沿湖区绝版地段。湖西CBD城市天际线的中心和制高点,具有强烈的地标性和唯一性
与金鸡湖公园仅隔有城市广场公园相隔,具备强势景观资源
区域生活配套成熟,交通便捷、商业项目云集、教育配套完善。
根据苏州人的传统认知,园区为高档住宅聚集区
现代大道
苏嘉杭高速
金鸡湖大道
地铁1号线
(预计2012年完工)
项目属性
3
基地现况:北侧与南侧均为居住小区,西面为办公楼,东面紧临城市广场公园与金鸡湖相望
项目属性
苏绣路
苏惠路
星
阳
街
星
港街
经济指数指标:
整体定位:包含办公、酒店、商业、公寓多种业态的综合体
,建筑面积约110万平方米。住宅部分面积为35万㎡
限制条件:
公建化立面
预计出现超高层产品
基地现况1
天域
中茵皇冠
城市广场及金鸡湖湖景
星港街
环球188
基地现况2
4
高认知板块中心区
高容积率
强势景观资源
综合体
属性界定
5
开发商目标
运作要求:高利润并非首要目标,确保8年内顺利去化35万㎡住宅产品
产品要求:希望引入酒店式公寓产品
形象要求:保证项目高形象,建立区域标杆
开发商目标:打造区域标杆,在控制运作风险的前提下实现利润最大化
6
核心问题
Q1 酒店式公寓与住宅的体量?
Q2 住宅和酒店式公寓的户型配比?
Q3 产品怎样打造?
本报告解决问题
后续《物业发展建议》解决问题
7
Q1:酒店式公寓与住宅的体量? >>
问题一。
住宅类产品市场供需两旺,去化风险小,确定住宅与酒店式公寓的体量关系,关键在于确定酒店式公寓的量
8
住宅市场盘点:苏州近三年来整体供求稳定,市场均价稳步上涨, 09年市场全面回暖,园区供销体量最大,是苏州市场最活跃区域
9
住宅市场盘点:园区高端项目去化量稳定,客户心理价格有较大提升
2010年5月以来,工业园区成交套数逐步提高,成交均价行情稳定
明星项目年均去化9万平米,给本项目较大的打造空间
2009年总销差不多20多个亿,均价3万左右,一年差不多卖7万平方。
——尚玲珑销售李春雪
2004年4月5日
2004年开盘,
单盘年均去化量约为9万方
2005年10月15日
2008年10月15日
一期
二期
三期
10