文档介绍：银行办理最高额抵押贷款业务的风险防范

一、最高额抵押的概念及适用范围
所谓最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权限额内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《担保法》第59条规定“本法所称最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”第60条规定“借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某一商品在一定期间内连续发生交易而签订合同,可以附最高额抵押合同。”由此可见,最高额抵押合同的范围仅限于就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
除上述二类合同外,其他合同可以签订抵押合同,但不能采取最高额抵押的担保形式。
二、最高额抵押权在实务中应注意的几个问题
1、避免最高额抵押合同无效情形出现
合同法规定了合同无效的几种情形,其中之一是违反法律强制性规定的情形。因此,银行工作人员在工作中应避免抵押抵押贷款合同无效给银行带来的风险。《物权法》第一百八十四条规定下列财产不得抵押:(一)土地所有权; (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外; (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《担保法》第37条也有类似规定。
另外,《破产法》在第35条中规定,在人民法院受理破产案件前6个月至破产宣告之日的期间内,债务人对原无财产担保的债务提供财产担保的行为无效。但是,在法律规定的无效期间之前,双方当事人已以书面合同约定对债务提供财产担保,只是延至无效期间内方实际提供担保的,其行为仍然有效。
董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定,以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的,担保合同无效。
对于上述有明确法律规定的可能导致合同无效的情形,银行应避免在此种情形下办理抵押贷款业务。
2、约定被担保的主债权最高余额
担保的债权最高余额,是抵押人承担担保责任的最高限额,抵押人对超出该额度的债权不承担担保责任。业务发生期间,每一个时点数上的债权(含或有债权)的余额均不应超过担保的债权最高余额。因此,在确定债权最高余额时应根据抵押人的资信及财务状况,将本金、利息、罚息、复利,以防范因按本金填写而导致债权发生额控制不当,造成抵押人对实际债权余额超过最高限额部分不承担担保责任的风险。约定债权最高余额,应注意以下几个问题:
第一,签订前应合理确定债权最高余额。债权最高余额应与合同担保范围所体现出的额度相当,且债权最高余额应高于本金额度,并预留一定的空间,如果是外币业务应考虑汇率风险因素,另外,实现抵押权的费用在抵押物拍卖或变卖所得的价款中直接扣除。
第二,签订后应动态监测债权最高余额。发生每一笔新业务前,应测算已担保债权余额与约定的最高债权余额之间的差额,确保不会因新债权发生而导致实际债权余额超过合同约定的最高债权余额,同时密切关注已签订主合同项下利息、罚息、复利等债权数额增加对债权余额的影响。
第三,外币业务折算应考虑汇率影响。
第四,根据《物权法》第206条债权确定的规定,最高额抵押担保合同中必须将债务人或抵押