文档介绍：【卓越·蔚蓝群岛】
青岛卓越蔚蓝群岛项目组
2013年10月
华丽蜕变,全新群岛
—大盘配套升级方案
目录
Part 1. 项目背景
Part 2. 国内典型案例研究
Part 3. 项目配套升级建议
Part 4. 实施进度建议
Part 1
项目背景
集团全国化布局的重要棋子
深耕山东区域的重大引擎
蔚蓝群岛对于集团的重要性:
2004年卓越集团正式布局全国,2006年将蔚蓝人居产品引入青岛;
2013年,集团提出强深耕战略;而蔚蓝群岛已成功运营8年,其战略意义不言而喻。
项目背景
项目的重要性
公司品牌传播的坚固平台
公司保障销售目标的“扛把子”
蔚蓝群岛对于青岛公司的重要性:
蔚蓝群岛作为青岛公司首个,超大型项目;凭借8年的深耕和近6000余业主的传播,已成为公司发展的重要平台;
2013年,集团提出快周转战略,蔚蓝群岛单盘年度销售目标20亿元,占分公司目标的70%以上。
项目背景
项目的重要性
从2008年开始,
项目销售业绩多年位居片区第一
项目背景
项目取得的业绩
群岛2008-2013年销售情况
年份
销售套数
销售面积
(㎡)
销售均价
(元/㎡)
2008
238
27083
5349
2009
1286
138167
4870
2010
859
98697
6892
2011
466
41138
7445
2012
1191
126968
6156
2013上半年
1141
128321
6174
社区醇熟度与配套体系,
已成为项目区隔竞品的核心竞争优势
项目背景
项目核心优势
通过客户采样进行分析,在排除价格因素之外
促进客户成交的因素:
1、社区醇熟环境 2、教育配套 3、商业配套的规划
已入住客户关注最多的问题:
1、出行交通配套 2、购物、休闲娱乐配套
通过与竞品对比,挖掘项目差异化的竞争优势
龙湖滟澜海岸:品牌、园林、物业优势明显
青特花溪地:园林绿化、样板示范区优势
世茂公园美地:品牌、地段增值优势明显
星雨华府:价格、地段增值优势明显
维度1 :竞品与本案优势对比
维度2 :客户关注点分析
蔚蓝群岛核心优势:
项目背景
项目后续发展战略
营销战略:
放大核心优势,拉开竞争差距,增加销量及溢价
保持优势
放大优势
成交量增加
溢价空间增加
运营战略:
升级社区配套,加快商业招商,引导配套良性运营
项目背景
项目后续发展战略
入住率增加
配套体系完善
社区居住氛围增强
商业成功运营
项目背景
项目目前遭遇威胁
核心优势正在加速削弱;配套竞争,不进则退
威胁1. 竞品开始交付运营,配套逐步完善,核心优势有缩减趋势;
龙湖滟澜海岸:内有五重园林,外有两大市政公园;别墅和高层开始交付,10万方商业招商紧密进行;
世茂公园美地:内部教育配套完善(2所幼儿园、 1所银海国际小学、 1所银海国际中学)、大型集中商
业及酒店,外有两大市政湿地公园及运动配套;一期商业已成功引进中信银行、新华书
店、新泰燃气等,目前已通公交,未来附近将规划地铁轨道;高层和别墅陆续交付使用;
青特花溪地:已交房,业主逐渐入住;
威胁2. 现运营配套难以满足住户需求, 一期商铺运营困难;
社区内部缺少大型集中购物及餐饮配套;
长江路沿街商铺人流、车流稀少,无针对性消费群,导致该区域商铺空置率高
内街商铺大部分处于空置状态,只有部分区域出租率较高,但多数商铺形象差,经营品类杂乱
现运营商铺小商贩意识较强,服务品质低