文档介绍：2009年10月
旅游地产开发模式及开发要点分析
旅游地产的理论基础
Part
One
旅游功能的三层论
旅游功能三层论
旅游功能
旅游的旅游功能总体上可以分为三种,即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。
第一层次
第二层次
第三层次
观光旅游
娱乐体验
休闲旅游
自然人文
景观游览
游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪
休闲、会议、疗养、宗教朝拜
资源主导型
娱乐项目型
特色资源为主的综合型
颐和园
迪斯尼
避暑山庄、布达拉宫
旅游功能
不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能,并不一定在较低层次的优势出现后才出现。
同质竞争化
档次竞争化
差异化竞争化
功能层次
功能定义
旅游功能
发展类型
典型案例
竞争特点
背景资料:
国际惯例表明,一国人均GDP达到1000美元时,就进入国内旅游的需求增长期,此时的旅游形态主要是观光旅游;当人均GDP达到2000—3000美元,旅游形态开始向休闲旅游转化,进入出国旅游的增长期;当人均GDP达到3000—5000美元,旅游形态开始向度假旅游升级;达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。
国内旅游市场业正在经理历史性的转变,具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变,特点是旅游产品的升级。但现实情况表明,国内旅游度假市场仍表现为伴生关系,而非简单升级
观光旅游
休闲旅游
度假旅游
观光旅游→休闲旅游→度假旅游
4
国内趋势
世界趋势
旅游度假市场的发展趋势
开发主体整合协调各方资源
执行多方位高起点市场推广
投资兴建完善基础设施
取舍有度的区域产业组合
保护生态自然和人文历史资产
评估本地自然资源及生态环境,制定开发原则
开发前对环境保护作完善规划,辅以法规管理
发掘升华独特的人文和历史资源
引导本地居民对旅游和环保的参与
规划多种便捷抵达度假区的交通方式,注重沿路景观
早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值
完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量
政府牵头制定对投资者宣传策略,并启动多方位宣传推广工程,为区域打造品牌
引进或联合其他利益相关方的参与,基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度
逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业
政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业
借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象,吸引新的外来人才
谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。
在区域内整合旅游资源,形成统一的知名旅游市场,建立整体影响力和品牌。
与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作,实现共赢。
区域定位
旅游地产必须考虑的五种要素
旅游地产的五种类型、案例
及
机会点判断
Part
Two
休闲旅游地产的 Resort五种核心驱动力
核心
驱动力
主题社区驱动
自然/人文资源驱动
商务活动驱动
主题产品驱动
特殊娱乐产业驱动
愉景湾,香港
华侨城,深圳
云顶,马来西亚
博鳌,海南
安徽,西藏、云南、四川
7
旅游地产的五种驱动力
深圳华侨城——强势主题公园提升区域价值
区域背景:位于区域经济发达,城市化程度较高的深圳市,地处南山区东部,南临深圳湾
资源:资源条件一般,区域内无特殊资源
交通:东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架
规模:占地450公顷,东南面建成区约320公顷,其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷
人口:
现已建成四大主题公园,成为以主题公园为主体,集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区
主题产品驱动型
主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系
适应性 KPI体系
主题产品核心驱动力
资源稀缺度
可利用现有资源不强,自身资源体系不具备竞争力;无过多条件限制后天资源培育,有充足的发挥空间
获得的政策支持力度
对城市系统具有很强的依赖性和互动性,所以对政策的依赖性较高
区域经济发达程度
发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用
城市化程度
城市化水平通常较高
开发主体跨行业操作能力
主要是通过运营主题产品发展旅游产业,并以旅游资源带动城市地产,所以对跨行业操作能力要求高
主题产品驱动型
海南博鳌——商务会议带动区域发展
区域背景:海南琼海市的海边小镇,
资源:集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体,自然资源较为丰富、原始。
规模:辖有17个村委会,205个村民小组,,总面积86平方公里
海口市
博鳌
商务