文档介绍：农村土地流转模式及律师业务
樊斌杰周来斌
内容摘要:
土地流转模式是农村土地流转的关键,也是集中土地使用权,从而进行农业规模化、科学化生产的有效途径,对促进农村土地利用效率,促进农业产业化进程,提高农村经济效益起到了很好的推动作用。土地使用权的流转需要法律的保护和规范,以使土地能够在合法的情况下高效便捷的流转,律师在土地使用权流转中发挥着重大的作用,从土地使用权属的确定,到土地使用权流转方式的选择,流转要件,流转的法律后果,律师都可进行审查与指导,可以说土地流转的每一个环节都离不开律师的服务。本文试图对农村土地使用权流转模式进行探讨,同时结合律师实务,浅述律师在土地流转中的业务操作空间,以期能够更好发挥律师服务新农村建设,服务社会的功能。
关键词:
土地承包经营权流转模式律师业务空间
农村土地承包经营是农村产权制度改革的一项基本经济制度,是以集体经济组织内部家庭承包经营为主的一种经营方式。随着经济的发展,一家一户的小农经济已难以应对市场,农民增收困难,普通的家庭承包经营已经不能满足社会化大生产的需要,因此实行农村土地承包经营权的流转,相对集中农村土地使用权,实现规模化种植已是农业发展的必然趋势。
中共中央、国务院在《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》中指出:完善农村土地承包法律法规和政策,加快制定具体办法,确保农村现有土地承包关系保持稳定并长久不变,继续做好土地承包管理工作,全面落实承包地块、面积、合同、证书“四到户”,扩大农村土地承包经营权登记试点范围。加强土地承包经营权流转管理和服务,健全流转市场,在依法自愿有偿流转的基础上发展多种形式的适度规模经营。严格执行农村土地承包经营纠纷调解仲裁法,加快构建农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。为在实践中把握好土地流转政策,提供优质高效的法律服务,本文试图对农村土地使用权流转模式进行探讨,结合律师实务,浅述律师在土地流转中的业务操作空间,以更好地发挥律师在农村土地流转过程中的服务功能,规范土地流转行为,维护广大农民的合法权益。
土地流转是指农村土地承包经营者依法将土地使用权以转包、出租、互换、转让、入股或者其他方式转让给本集体经济组织的成员或者其他经济组织或个人的行为。在土地流转过程中,律师在每一个环节都可以不同的身份介入。律师在其中不仅仅是以一个法律工作者的身份参与到流转行为中实施民事代理行为,更起到为土地合法、高效流转保驾护航。下面就以土地流转模式为基础,在探讨土地流转模式的同时对律师在土地流转中的业务空间进行浅述。
《农村土地承包法》第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”从该规定可以看出我国农村土地的流转模式主要有转包、出租、互换、转让或者其他方式流转等方式。
一、以转包的方式流转土地使用权。
所谓的转包就是指在不改变土地承包经营者的承包权的情况下,承包者将土地使用权转让给本集体经济组织的其他农户经营,并依照转包合同的约定取得收益的行为。
根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定:“承包方与受让方达成流转意向后,以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的,应当事先向发包方提出转让申请。”的规定,转包达到的法律效果是土