文档介绍：浅析当前房地产业税收征管难点及治理对策————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期: 浅析当前房地产业税收征管难点及治理对策发布时间:2014-3-5随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高,房地产业出现发展过热问题,主要表现在房价上升过快,群众改善居住条件难度加大。房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重,已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。本文对当前房地产业偷逃税现象进行初步分析,并提出相应对策,仅供参考。一、房地产业偷逃税的主要手段通过近年来对阿克苏地区房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理,我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多,形式多种多样,常见的大致可归纳为以下几种偷逃税手段。(一)将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地,不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,抑或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与外单位签订联合建房协议后,用所建房屋换取土地,而所换价值不按规定确认销售收入,不按规定申报纳税。二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,以此抵免营业额,偷逃营业税。三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,、杂屋不予办理产权登记。,,在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由,在售房时自制收款收据,将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用,造成税款流失。四是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看,房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付或代垫款顶:如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、***费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定,营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用,包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报。(二)通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款按照建设部门的有关规定,房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大,则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司,这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质,这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后,进行虚假土地评估,虚增土地成本,一方面增大注册资本,提高资质,另一方面虚增土地成本直接记入开发成本,减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本,多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票,主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法,只要缴纳营业税及附加,在开票“窗口”或征收部门都能开到,少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道,这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。(三)采取“假借款、真按揭”偷逃税款随着银行经营方式多元化的发展,金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目,成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力,采取假按揭的方式,通过收集个人身份证、户口簿搞假销售,或窜通购房者,虚抬房价搞假按揭,骗取银行贷款来弥补资金缺口,在账目处理上不记销售收入,而是作为长期借款记账,偷逃国家税款。(四)利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款随着经济发展,房地产开发企业也在向集团化方向发展,即房地产开发企业发展到一定程度后,利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司,使其成为控股公司或全资公司,然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建;将房地产的销售业务分离出去,经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等;物业公司则代收房产开发公司一切价外费用,如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段,相互调控收入及利润,以达到偷逃税收款的目的。(五)人为造成账务核算混乱进行偷逃