文档介绍：区域主要别墅个案分布图复地翠堤剑桥风范原野花园海立华亭名仕豪庭爱丁堡蓝色剑桥元庭泰晤士小镇楼盘信息楼盘名及开盘时间总量体(m2)产品(比例)复地翠堤(2004年12月开盘),20幢联排、叠加别墅,3幢小高剑桥风范(2005年4月开盘)25万多层、联排别墅、双拼别墅(一期别墅共20幢)原野花园(4月25日开盘)、联排别墅、叠加别墅(共120幢)海立华亭(别墅未开盘)6万多层、电梯公寓、叠加、联体名仕豪庭(6月5日开盘)(共365套,现推出65套)爱丁堡12万29幢多层,二期为别墅推出时间未定蓝色剑桥元庭(5月27日开盘)10万29幢别墅(联体、双拼),后续推出日期未定泰晤士小镇丽斯花园(2004年6月开盘)2万64幢别墅泰晤士小镇G区(2004年10月开盘),一期推出17套泰晤士小镇(A~D区)33万联体、叠加、57幢独立别墅、(1)产品概况就2004年下半年到2005年上半年松江新城版块楼盘整体而言多以别墅加公寓的复合型居住社区为主,少量为纯别墅住宅区。现阶段本案周边的楼盘别墅部分情况如下:公寓联体别墅叠加别墅独栋别墅剑桥风范剑桥风范久阳·文华府邸海德名园久阳·文华府邸海德名园昌鑫花园华亭雅居月亮河原野花园原野花园泰晤士小镇海德名园蓝色剑桥昌鑫花园昌鑫花园名仕豪庭海立华亭月亮河三湘四季花城————整体看区域内产品更多以混合型产品为主,以公寓加联排别墅产品组合为区域主流。(2)产品分析产品形态分析案名别墅形态复地翠堤苑联排、叠加、独栋蓝色剑桥联排名仕豪庭联排原野花园联排、叠加剑桥风范联排泰晤士小镇独栋月亮河联排注:泰晤士(独栋)未在比例计算之列本区域已推别墅项目皆以联排别墅为绝对主力型别墅,占推出别墅量体的85%。产品形态同质性较强,产品竞争压力较大。部分别墅项目如复地翠堤苑、原野花园以联排结合叠加别墅,叠加别墅占11%。复地翠堤苑、海德名园有部分独栋别墅,占别墅供应量的4%,但独栋别墅去化不理想。产品面积分析案名面积(m2)联排别墅160-220复地翠堤别墅:160~300剑桥风范别墅:170~250原野花园别墅:177~338名仕豪庭别墅:170~250叠加别墅150—180爱丁堡别墅:160~250蓝色剑桥元庭别墅:190~250泰晤士小镇丽斯花园别墅:283~359泰晤士小镇G区别墅:480~660独栋别墅310—430泰晤士小镇(A~D区)联体:240~250独立:305~373泰晤士小镇F区别墅:305~690月亮河联排:160-200本区域联排别墅的面积160-220㎡,其中以200㎡左右为主。名仕豪庭因其面积控制精简(160-170㎡)、所送面积较多、总价较低,去化状况较好。叠加别墅面积在160-180㎡,面积分布相对集中。以其小面积、较低单价、低总价,去化状况相对较好。独栋别墅面积在310-430㎡,其中以320平方米左右为主力面积,产品形态定位为舒适型别墅,但去化抗性较大。本区域别墅市场总体放量较大,其中又以联排别墅为绝对主力别墅,联排别面积在200平方米左右,产品同质化情况严重,竞争激烈;(3)价格分析案名均价(元/m2)(是否装修、是否有特价房)复地翠堤联排:6000~7500(特价:4600~5020)独立:11000剑桥风范别墅:7000~8000(无折扣、毛坯)原野花园双拼:8500联排:6800叠加:5800(无折扣、毛坯)海立华亭公寓:4500~6000(原价最低:5000)名仕豪庭别墅:7000(毛坯)蓝色剑桥元庭联体:5600~7000双拼:8000~9000泰晤士小镇丽斯花园别墅:13000~15000泰晤士小镇G区别墅12000~15000泰晤士小镇(A~D区)联体:6500独立:12000~15000泰晤士小镇F区别墅:10000~15000本区域联排别墅价格在6500-7300元/㎡之间,包括了双拼和多联别墅形态;其中,双拼别墅的价格在7000-7300元/㎡左右,多联别墅价格区间在6500-6800元/㎡。叠加别墅的均价在5800-6000元/㎡,比联排别墅价格略低。独栋别墅价格在8500-11000元/㎡,其中8500元/㎡独栋别墅为区域内较普通产品。政策出台、市场推案量大,整体竞争压力大,目前有部分开发商在价格上开始有新的调整,打折、降价、促销等活动的推出,逐步引导松江别墅市场的新发展方向。(4)去化分析楼盘名及开盘时间去化(销售率、去化速度)复地翠堤(2004年12月开盘)销售率:%去化速度:(5月前)(5月后含5月)剑桥风范(2005年4月开盘)%去化速度:24套/月(5月前)9套/月(5月后含5月)原野花园(4月2