文档介绍：第二部分 市场环境分析1、宏观环境分析在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下,为了保持宏观经济和房地产行业健康发展,政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011 年 1 月 26 日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调,本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外,还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加,将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是,万变不离其宗,任何行业都要遵循市场经济规律,包括房地产市场。知名房地产企业 2011 年半年报均显示:中国房地产行业依然保持平稳发展的态势,本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展,目前的房地产调控,不会改变行业中长期向好的发展趋势。(一)国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展,经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每 4 年就会提升一倍,人们购房和投资的能力也随之增加,而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展,为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011 年和 2012 年的经济增长分别为 %和 %,根据房地产发展速度和 GDP 增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。(二)人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性,直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011 年发布的全国第六次人口普查结果,中国大陆人口总数达  亿人,十年间增加7390 万人;城镇人口占 %,十年间上升  个百分点;中国大陆流动人口为  亿人,十年间增加  亿人。中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加,人均居住面积需求的不断提升,中国房地产市场需求将进一步增加,房市场的潜在容量依然巨大。(三)城市化进程推动房地产业持续发展在世界城市化发展史研究领域,美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系:城市化发展对房地产业持续推动,当城市化率达到 30%时,房地产投资开始加速增长,当城市化率达到 50%时,房地产投资将达到峰值,其后一直到城市化率达到 70%时都将保持这种高增长率。2010 年中国城市化率达到 %,预计 2050 年前后将达到 70%左右,因此房地产业将会持续 30-40 年的繁荣。(四)通胀压力巨大,房地产市场依然是最佳投资渠道随着经济的持续、较快回升,我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策,又使国际流动性溢出效应更加明显,进一步加剧了输入性通胀压力。2011 年 7 月全国 CPI 同比涨 %,创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大,由于缺少更好的投资渠道,财富向资产投资转移,房地产市场依然是最佳投资渠道。(五)城市发展对土地财政的依赖有增无减2010 年国有土地出让收入  万亿元,占全国财政收入的 35%。与此同时,全国省市县三级政府的负债总额已达到  万亿元,其