经营性物业投资评估与回报率分析夏鸿昱.doc

文档介绍：经营性物业投资评估与回报率分析I.  经营性物业分类和收益特点;II. 估价的要素;III. 估价分析方法运用的价值;IV. ,其收益主要构成为租金现金流和资产资本增值(预期实现)总收益 =  + 主要的收益性物业类型◆办公楼◆商铺◆工业厂房/研发楼◆酒店/旅游娱乐不动产◆多用途综合体项目不同类型物业的特点决定了其收益回报的构成不同,对资产的投资预期和相应的估价技术分析也会相应不同,但是一些创新的实用性的经营性物业必定能增加投资收益,:目标物业在公开市场上的实际成交价格市场价值:目标物业预期在特定时间公开市场上成交价格的估算投资价值:特定投资者或租户对目标物业的估算愿意支付的价格以换取将来预期收益那么购买价格到底能不能产生效益。以及投资前未来价格与市场价值的变化,◆市场比较法:运用市场可比案例对目标物业进行估值预测,是最常用的估价方法;◆收益法:物业在未来一段时间内的净收入总和折现到评估当日的价值之和;市场比较法的运用作为最直接反映当时市场状况的公开交易价格,市场比较法是最常用的估价方法;估价技术分析关键:,对目标物业的收益情况和变化作出合理推测收益法的运用对目标物业在一段时间的净现金流作出合理估价,:(应包含了目标物业的市场条件,交易变现条件和未来收入的不确定因素),无论采取何种估价方法,估价过程都应遵循的原则:理解特定的经济和市场环境,应仔细考虑的3个方面◆目标物业地理位置的质量◆建筑物的结构和使用年限◆,当地市场的商业用地价格从地段分为I-VII级,价格水平为739-8100元/平方米,但是土地使用权价格只是土地获得成本的部分,其他成本包括交通基础设施费和重迁安置补偿费,所以这个费率不能作为直接市场依据。对于用市场评估法得到南昌市商业用地根据地段分级为RMB49/,:坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势国土资源部指出,在多种因素作用下,当前国内房地产市场健康运行面临复杂局面,