文档介绍：句容白沙水库项目初步沟通报告
目录
报告主要内容:
目标市场界定
竞争项目分析
项目解读
产品发展策略
风格及户型方向
目标市场界定
目标市场以南京及周边乡镇经济圈为核心;镇江和句容当地市场为辅助
基于本案为旅游地产项目,在对目标市场范围界定上跳出区域市场,将目标市场半径扩大到100公里内,。
经过对目标市场的框定,本案目标市场可以分为三类:以南京及周边乡镇经济圈为核心;镇江和句容市场为辅助
南京及周边乡镇经济圈
镇江经济圈
目标市场确立
句容市
从城市级别来看,南京是副省级城市,江苏省省会,长三角地区第二大城市,国家历史文化名城,长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市,长三角承东启西的中心城市。
从可支配收入来看,南京城镇2010年居民可支配收入达28512元,人居比镇江高了近5000元,相对消费水平大于镇江
南京城市价值相对较高,从城市经济和人均收入看,城市居民综合消费能力较强。
南京综合实力较强,为本案提供较高消费潜力的客群市场。
区域市场分析
从可支配收入增长率来看,近年镇江城镇居民可支配收入开始大幅度增加,2010年增长率为13%,所以说,镇江的消费潜力正在逐渐提高,可为本案提供很好的潜在外围市场
区域市场分析
对本案的支持:
1、瓦屋山与南京相距约94公里,区域市场离南京距离相对溧水别墅区域处于弱势,但相对目前以南京消费者为主力的茅山风景区享有同等距离竞争力。
2、南京城市价值较高,城市消费能力较强,为本案的有效分流区域,且南京为省会城市,有一定区域消费带动性,扩宽本案的客群市场。
以南京为轴心的周边区域
区域市场与茅山风景区板块享有同等距离竞争力,相对溧水板块,在距离竞争上有一定弱势
溧水板块
茅山板块
南京市区
车程50公里
车程95公里
车程91公里
溧水板块
茅山板块
本案
16公里车程
22公里车程
本案主要面临来自于茅山风景区以及溧水两个区域的别墅产品竞争
本案位于句容瓦屋山脚下,和茅山风景区距南京的距离几乎相同。
本案距离茅山风景区约16公里车程,距溧水板块约22公里车程。根据产品价格以及类型和卖点来看,本案主要面临这两个区域的市场竞争
竞争市场分析
规划背景分析
依托句容得天独厚的区位交通优势和丰富的山水文化资源,大力发展休闲度假产业,充分发挥旅游的带动作用。继续抓好茅山风景区开发、建设,把茅山风景区建成长三角地区重要旅游目的地、国内著名风景名胜区、国家5A级旅游区;
新增一批2A、3A级旅游景区,建成3个以上乡村旅游示范村;加快推进茅山蒙爱城、白沙村乡村旅游、龙山湖休闲农业观光园、赤山湖旅游区政通文化旅游新城等旅游景点及配套设施建设;
充分利用宝华新城自然资源和区位优势,高档次规划,高品位建设,大力发展中高档房地产,加快推进边城仑山湖、茅山、赤山湖等区域的高档房地产业发展
目前句容主力打造旅游以及房产重点为宝华山以及茅山两块区域,对于白沙村的规划是预期打造乡村旅游特点,但并不是重点发展区域。
目标市场:
目标市场以南京及周边乡镇经济圈为核心;镇江和句容当地市场为辅助。
竞争市场:
本案主要面临来自于茅山风景区以及溧水两个区域的别墅产品竞争,由于句容宝华山区域离南京主城的距离,以及产品价格等因素,对于本案客户分流性很小。
未来规划:
目前句容主力打造旅游以及房产重点为宝华山以及茅山两块区域,对于白沙村的规划是预期打造乡村旅游特点,但并不是重点发展区域。
目前瓦屋山的旅游来客主要依赖于自发型组织,政府宣传度很低
目标市场小结
竞争项目分析