文档介绍：第四章第四章房地产项目融资房地产项目融资??房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集??金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查??房地产借贷的经济分析房地产借贷的经济分析房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?房地产开发资金筹集的内涵——房地产开发资金筹集是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求,根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要,运用各种资金筹集方式,经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?房地产开发项目总投资的构成1、开发建设投资包括:土地费用?前期工程费用?基础设施建设费?建筑安装工程费?公共配套设施建设费?开发间接费?管理费用?财务费用?销售费用?开发期税费?其他费用2、经营资金房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?房地产开发资金筹集方式?资本金的筹集?向金融机构贷款?商品房预售?发行债券筹资房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?房地产开发企业自有资金的组成?资本金?资本公积金?盈余公积金?公益金?末分配利润房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?资本金?房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金,法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金,房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。?房地产开发企业成立后的运作过程中,随着投资主体及投资额的变化,房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如,房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份,动作一段时间后,向社会公开发行股票,随后再进行配股、增发新股等,房地产开发企业的资本金是动态变化的。房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?资本公积金?房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中,对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产生的超过资本金价值的公共积累资金。?按照一定的法律手续,房地产开发企业的资本公积金可以转增为企业的资本金。房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?盈余公积金?盈余公积金是企业按规定从税后利润中提取的属于所有者留存企业内部的资产或权益。房地产开发企业盈余公积金可以按照法定程序转增为房地产开发企业资本金,可以用于弥补房地产开发企业以前年度亏损,房地产股份有限公司还可以按规定将其盈余公积金用于分配股利。?盈余公积金按其提取形成方式的不同,可分为法定盈余和任意盈余公积金。房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?房地产股份有限公司可通过下列几种方式筹集资本金?注册资本金的筹集?向社会公众公开发行股票筹集资金(公募)?向特定对象定向发行股票筹集资金(私募)?向股东配股筹集资金?资本公积金、盈余公积金转增为资本金?经过股东大会同意未分配利润转增为资本金房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集?向金融机构贷款?房地产开发企业流动资金贷款?房地产开发贷款?房地产抵押贷款