文档介绍：房地产业蓝海战略初探作者:徐一卜前言:市场是由两种海洋所组成:红色海洋和蓝色海洋,简称红海和蓝海。红海代表现今存在的同质化的、你死我活的市场,这是我们已知的空间;蓝海则代表当今还不存在的差异化的、良性竞争的市场,这就是未知的空间,代表着亟待开发的市场空间,代表着创造新需求,代表着高利润增长的机会。——引自哈佛商学院出版的《蓝海战略》(一)红海中房企挑战一:城市化进程中土地供需矛盾升级可能引发宏观调控加剧或者频率加大,对于土地资源获取的竞争会逐步加大。”联合国经济与社会事务部人口司于 2010 年 3 月 25 日在纽约总部发布了《世界城市化展望 2009 年修正版》,人口司司长兹洛特尼克在发布会上说:“中国在过去 30 年中的城市化速度极快,超过了其他国家。报告指出,中国的城市化水平从 1980 年的 19%跃升至 2010 年的 47%,预计至 2025 年将达到 59%[3]。以此推算,在城镇和农村总计将有近 10%的土地会被持续开发消耗。有限的土地资源如何发挥出最大经济效益,同时又兼顾到吻合产业结构调整用地需求、改善民生用地需求、以及房地产开发的市场需求,这无疑是政府重点研究和布局的课题内容。所以,摆在房地产企业面前的现实是:拿地的成本(含非资金成本)会越来越高,标准和门槛也越来越高,这将是大浪淘沙,绝大多数开放的土地市场必然属于那些资本雄厚,有强研发能力和市场推广能力的团队,因为同一块土地他们比对手能创造出更多的让渡价值,这是政府需要的,同时也是立于竞争不败之地的核心要求。对土地价值利用开发的最大化取决于项目的战略定位和策划设计水平。在同等资本实力的前提下,对项目的策划定位、附加值挖掘能力、1让渡价值的实施能力将是竞争决定胜败的第一步。对策:针对上述情况,首先,建议深入研究房地产市场周期性的变化波段区间,尽可能在避开在波峰段竞拍土地,在波谷段营销招商,总体推盘战略一定要建立在对国家宏观经济信息的深度掌握和分析基础上,这样才能最大限度的规避风险和赢得投资收益。其次,需要对战略扩张进程及布局网点精心设计论证。是“农村包围城市,还是城市包围农村”,能够用辩证法的眼光分析看待市场,这就要看企业团队专业能力和哲学辩证法的结合应用情况,最终目的是能在动态变化的市场中精准定位,从业务涉及面来看,这已经远远超出了常规技术标准范畴,需要海纳百川广汇各类英才的气魄和智慧。(二)红海中房企挑战二:随着改革开放程度的不断深化,整个市场的资本结构和数量变化会不断加剧,财政投入、民间资本、国外资本等多种资本的存在增加了市场投资敏感性分析的难度,势必造成实体资本之间的竞争加剧。如今的房市已不比十年前,如判断不错,即使国家不做宏观调控和产业结构调整,那么从市场自身情况,一、二线城市也已基本达到粗放式发展阶段的末期。三线城市也正在高速复制着一二线城市的模式。总体经济的高速发展,多年的贸易顺差累计,开放和招商引资中多种国外资本的进入,各类社会组织自有资本的壮大、国民收入的提高等等因素,使得流入房市的资本、热钱数量总量上会逐年会递增,而由于入房市的门槛很低且很粗放,加上尚未完善的监管体制,这些资本热钱在没有找到更好的投资增值保值渠道情况下,蜂拥而入的进入房市,形成经济泡沫的同时,无可避免的使得资本在廉价资源之间血拼,形成多重博弈局面,并且资本之间只是单向的在速度和规模上竞争,而忽