文档介绍：王健林论商业地产转自: 时间:2006 年 12 月 19 日 11:48调控也是一种机会很高兴有机会跟银行界的朋友们交流,讲讲房企怎样适应宏观调控,我今天题目是《调控也是一种机会》。一、中国房地产市场出现新的特点房地产调控到现在已经进入第三年了,先后发了三个文件:04 年是《关于房地产的若干意见》,05 年是“国八条”,06 年 6 月份发了一个“国六条”,7 月份又出了一个《补充的十五条意见》。调控到今天,房地产市场究竟怎么样呢?中国这三年房地产调控,第一年是降低投资,缓解煤、电、油、运过于紧张的矛盾;去年国六条提出稳定房价;今年的口号是调整住房结构,每一年都是不同的。这三年房地产调控的目的究竟是什么?究竟要解决什么样的问题?只有把这个说清楚,才能回答宏观调控是否达到目的这个问题。究竟是稳定房价,还是把投资的速度降下来,还是解决所有人都买得起房的问题?现在社会上、老百姓当中有一些误解,好像我们中国这三年调控就是要解决大家买得起房子的问题。究竟什么是稳定房价?是涨幅处在我们人均收入可接受范围之内叫稳定房价?还是房价一点不涨叫稳定房价?这些问题总得有一个清晰的回答讲。调控也是一种机会2006 年 11 月 12 日 上午 10:12:00发表者:王健林很高兴有机会跟银行界的朋友们交流,讲讲房企怎样适应宏观调控,我今天题目是《调控也是一种机会》。一、中国房地产市场出现新的特点房地产调控到现在已经进入第三年了,先后发了三个文件:04 年是《关于房地产的若干意见》,05 年是“国八条”,06 年 6 月份发了一个“国六条”,7 月份又出了一个《补充的十五条意见》。调控到今天,房地产市场究竟怎么样呢?中国这三年房地产调控,第一年是降低投资,缓解煤、电、油、运过于紧张的矛盾;去年国六条提出稳定房价;今年的口号是调整住房结构,每一年都是不同的。这三年房地产调控的目的究竟是什么?究竟要解决什么样的问题?只有把这个说清楚,才能回答宏观调控是否达到目的这个问题。究竟是稳定房价,还是把投资的速度降下来,还是解决所有人都买得起房的问题?现在社会上、老百姓当中有一些误解,好像我们中国这三年调控就是要解决大家买得起房子的问题。究竟什么是稳定房价?是涨幅处在我们人均收入可接受范围之内叫稳定房价?还是房价一点不涨叫稳定房价?这些问题总得有一个清晰的回答讲。这几年的宏观调控,我认为部分专家舆论给老百姓造成一个误解,调控就是要让大家买得起房子。他们说,调控了三年,房价还在涨,我还是买不起房子,就说调控失败。实际上这是对调控目的的一种误解,我相信中央的调控不是让所有人买得起房子,如果产生这种误导,或者让老百姓产生这种期望值,就麻烦了。我查了一些资料,世界上没有一个国家的自有住房率超过 70%,这意味着并不是所有的居民都有自己的住房。这三年调控的措施,再加上 02 年开始实施的一个根本性制度改革——土地制度的改革,现在中国的房地产可以说进入了一个平稳的发展期。大家可以看,连续三年调控下来,房地产的投资额和交易额绝对值都没有下降,每一年还有增加。 万亿元,这是国家统计局公布的一个数字。我预计到 2006 年结束的时候,这个数字可能还会有所突破。大家可以看到,1 到 8 月份,国家统计局公布的数字,房地产的投资增长在 20%左右,虽然低于整个固定资产的增幅,但绝对值还是在增加。销售这一块, 万亿元的销售额,从投资和销售的数字可以看出来,房地产行业整体利润率并不是太高, 万亿的投资, 万亿的销售,大概销售利润率全国平均在 11%左右。当然投资利润率和项目销售利润率有所不同,投资不可能是百分之百自己拿钱,还有一部分是贷款,有一些是预售款,像万达、万科这些的企业可能预售接近 50%,预售比较好,投资回报率可能就高一些。今年七月出了关于二手房的非常严厉的政策,“国八条”去年说两年之内转手要征营业税,今年改为五年,还要再征所得税,算在一起大概有百分之十的税率。即使这样,只有 7 月份一个月全国的二手房交易减少了一半,8 月份全国是以往水平的 70%左右,估计到今年年底,二手房的交易依然会超过去年。这说明什么问题呢?经过三年调控以后,房地产投机基本上被挤出来了,投资的这一部分也减少了,所以我相信即使再调控两年,中国的房地产投资与销售的绝对值,二手房交易的绝对值不会下降太多,这一块确确实实是中国房地产市场的刚性需求,只有这样才有利于专家、舆论和企业家对中国的房地产做出一个准确判断。整个中国经济要放在全球经济一体化的角度来考虑。这几年全球经济比较好,美国、欧洲都在加息,全球的资产价格都在涨,在全球经济比较好的宏观背景下,对中国现在的经济增长速度应该有一个基本的判断,中国房地产市场是趋好的。我个人认为,房地产市场肯定会长期处在