文档介绍：城中村物业管理之我见张世连江国忠/文八年前,伴随着深圳市宝安、龙岗两区城市建设和城市化进程的推进,27万农民完成了身份转换,两区整体转入城市化,镇改为街道,行政村转变为社区居民委员会。原村民委员会管辖的综合社区,物业分散,总体规模大,形成了在城市地域范围内,具有居住小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落,人们称之为城中村。如何做好城中村的物业管理工作已成为政府相关部门和我们物业管理人的一个新课题。在2006年开始,为了推进城中村的物业管理工作,深圳市宝安和龙岗等各区政府分别出台了相关规定,对实行物业管理的城中村享受三年三个阶段的前期管理经费补助,在一定程度上解决了物业管理企业实施管理初期的经费问题,但由于没有长效机制,最终仍无法解决城中村的物业管理问题。笔者根据本人对城中村物业管理工作的多年经验,通过对原城中村状况的分析,对如何做好城中村的物业管理工作进行了探讨并提出相关建议。一、原城中村的状况分析(一)基础设施不完善、环境卫生状况差由于历史的原因,所有的城中村不在城市规划范围之内,街巷布局杂乱无章,缺乏规划设计,市政配套建设严重滞后,水电设施、排水管网、消防设施等的布局杂乱横陈。再加上城中村配置的消防栓数量少而街巷道路狭窄,消防车辆根本无法驶入。一旦遇到火灾时,后果不堪设想。由于城中村整体规划不良,后续管理不到位,路面、排污井道等部分公共设施损坏现象严重,路面污水横流、垃圾成堆,占道经营、车辆随意摆放等现象随处可见,与现代城市形象格格不入。(二)存在严重的社会治安问题城中村在由乡村整体转入城市时,不少村民的楼房属于抢建、私搭乱建,房屋质量堪忧外,还造成城中村联通外界的街巷数量众多,有的能通过车辆,有的则只能让路人通行。由于城中村路口多,居住人员庞杂,外来流动人口所占比例大,人员素质、职业、文化程度差距极大,虽大多数城中村在前期投入资金时安装了闭路监控系统和道闸、围栏等封闭措施,但物业公司由于资金问题无法对所有人员出入口都安排保安员进行24小时值守,实际上城中村仍属于半封闭状态,社会治安问题仍然较为突出,入室盗窃,打架、斗殴等现象时有发生。直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。出现城中村这种状况的根源,是由于缺乏统一的规划和严格的管理造成的。随着城市化进程的推进和社会经济的发展,土地增值,外来人口急增,而政府对城中村的发生、发展后果估计不足,没有一整套行之有效的长效管理机制,有些物业管理企业拿完政府的前期经费补贴就走人的情况时有发生,城中村的问题依然没有得到解决。城中村不论是从基础设施建设,还是治安、消防、环境卫生等方面都与实施物业管理的规范住宅小区存在着较大的差距。二、城中村物业管理工作的实践笔者曾参与2005年某物业公司于2005年正式接管了龙胜村的管理工作研讨。整个龙胜村从A、B、C、D四个区域,到村市场和村公园的接管,经历了初步摸底到全面实施管理的全过程。,房屋240栋,居住人口约15000人,其中外来流动人口占了90%。通过实施全面物业管理,与原接管前相比有效地维护了小区社会治安秩序,改善了小区卫生环境,小区发案率大幅下降,房屋的出租率和租金增长率也有较大幅度的提升。笔者认为龙胜村作为一个典型的城中村小区,能够通过实施物业管理使小区的安全、卫生等生活环境取得了较大改善,与当年政府的前期经费支持,和物业