文档介绍：天津大学
硕士学位论文
天津房地产市场可持续发展研究
姓名:周子扬
申请学位级别:硕士
专业:技术经济及管理
指导教师:赵黎明
20090501
中文摘要近年来,我国房地产业迎来了迅猛发展的黄金时期,开发规模、投资额等主要指标连年高速增长,人均居住面积不断提高,全行业对于国民经济发展和推动就业发挥了巨大的作用,逐渐成为国家的支柱产业。与此同时,房地产业也出现了一些明显的问题,主要表现为房屋价格持续上涨,给购房群众造成较大经济压力,房屋供应结构有所失调,社会各界对此给予了高度关注。各级政府不断出台调控措施,本文简单回顾了近年来国家宏观调控及市场发展的背景,陈述了当前我国房地产市场运行的基本流程,分析讨论了健康持续发展的房地产市场应当呈现什么样的市场状况。对于市场中的几个主要群体,文章从各个群体行为动机的角度分析了他们在市场中的目标和具体行为策略,进而阐述了各市场主体如何在市场运行过程中相互作用,共同影响市场发展变化的过程。文章还阐述了中国房地产市场具有特色的一些基本制度,特别是土地所有权和户籍制度的“双轨制”,以帮助实证分析过程中,文章以天津市房地产市场为分析对象,广泛收集了反映天津房地产市场发展的各种数据,从宏观和微观两个层面对市场发展状况进行了评述,进而分析了当前市场存在的问题。随后,笔者对市场需求进行了分类评价,采用历年统计数据结合数学工具对未来市场需求进行了预测。最后围绕市场发展目标,分别从政府、企业、群众、金融机构四个角度分析比较了各自可以采用的策略和具体措施,提出了调控和参与房地产市场运行的决策建议。天津市房地产市场发展处于全国前列,文章虽然是对局部市场进行分析,但是其中开发企业、金融机构、购房群众加深对房地产市场的认识起到促进作各界群众纷纷出谋划策,然而房地产市场的走向仍然扑朔迷离。更好的理解中国房地产市场的特性和各个群体的行为动机。的很多问题是带有共性的,提出的建议和决策手段也具有一定的普遍适用性,期望本文能够起到抛砖引玉的作用,为帮助各级政府部门、用,并期望文中提供的调控手段和决策建议能够有所助益。关键词:房地产现状持续发展对策
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学位论文作者签名:版荼蚯┳秩掌冢骸荨!B弈甏踉学位论文作者签名:闭苫为年歹月日独创性声明学位论文版权使用授权书年岁月日签字日期:支∞撰写过的研究成果,也不包含为获得叁壹叁堂或其他教育机构的学位或证书而本学位论文作者完全了解墨鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。特授权墨鲞太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,签字日期:本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果,除了文中特别加以标注和致谢之处外,论文中不包含其他人已经发表或使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。C艿难宦畚脑诮饷芎笫视帽臼谌ㄋ得导师签
第一章绪论研究背景近年来,房地产业以其较快的发展速度,极大的资金聚集功能,明显的产业带动效应,巨大的社会影响力成为举国上下高度关注的重要产业。特别是最近几年,商品住宅价格的一路上涨成为了舆论关注的焦点和新的社会问题,中央政府、地方政府、开发企业、金融机构、科研院所、普通群众都在密切关注行业发展趋势,分析出现的问题,积极献计献策,试图将房地产行业引入健康持续科学的发展轨道。在此,先简要回顾一下我国房地产业发展历程:.辰ㄍ撤纸锥建国以来,我国房地产业经历了相当长一段统建统分的阶段。自年到年,我国进行了大规模的社会主义经济改造,几大核心城市存有少量民营资本经营房地产。年至年,几乎所有的住房都是按照计划经济模式提供,由国有企业或单位统一投资、统一建设、统一分配,市场对全行业资源优化配置的功能几乎无法发挥。这种制度框架既使得行业投资建设速度较慢,质量较低,也造成了房屋维修、保养管理缺位,房地产权流转不畅等一系列问题。.ü觳⑿薪锥年,在十年改革放的基础上,宪法规定国有土地使用权可以依法出让、有偿使用,至此,我国的房地产行业逐步迈上了由计划经济向市场经济转轨的道路。十年间,房地产行业在经历巨大变化的同时,一度呈现出欣欣向荣的发展趋势。同时在年左右,以海南房地产市场泡沫的破灭为导火索,引致了较大范围较长时间的市场低迷。政府、企业、群众在观望、参与过程中,不断总结着发展经验,改进管理思路,提高经营水平,整个行业在大起大落中不断走向成熟,同时,房地产业也从计划经济模式逐步迈向市场经济模式。这一阶段,整个房地产行业处于双轨并存的状态,既有国有单位统建统分的福利性住房,也有开发企业提供的商品房可供选