文档介绍：万科新里程(讨论稿)
北块产品定位建议
上海房屋销售(集团)有限公司 2006年4月
房策网 《2008房地产策划大全》
报告的时间界定
北块上市时间:2007年10月
立足07-08年市场的产品定位预判
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项目市场定位方向
潜在
客户分析
社会和经济背景
分析
项目条件
分析
竞争环境
分析
过滤与配对
项目精确定位
城市发展分析
+
+
共性市场优化方案
市场差异化方案
蓝海
红海
符合万科
企业战略
产品初步方案建议
思考逻辑
项目市场定位方向
潜在
客户分析
社会和经济背景
分析
项目条件
分析
竞争环境
分析
过滤与配对
项目精确定位
城市发展分析
+
+
共性市场优化方案
市场差异化方案
蓝海
红海
符合万科
企业战略
产品初步方案建议
城市发展分析
在城市之上,看居住
2008,城市居住空间导向
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现代城市发展定律——居住区向城市外围辐射
因市中心地块减少,商业用地比例上升,使中心板块从生活中心向商业中心转变,生活居住地向外围区域辐射扩展。
中外环间
次级生活圈
内中环间
主流生活圈
内环内
商业中心
世博
板块
未来预判
内中环间成城市主流生活中心,发展前景看好
城市置业格局的变化:内环“富豪化”,中环“中产化”,外环“平民化”
上海“三环”格局比较与发展趋势
特征
供应
发展
价格
内环内
中环沿线
外环沿线
区域
发展成熟,地段尊贵性充分体现
重点发展区域,配套逐步完善,未来潜力较佳
潜在发展区域,配套落后,潜力一般
受土地限制,供应极其贫乏
供应充足、稳定
供应量极大
地价优势促使价格稳步攀升
价格保持平稳运行
价格存在进一步下跌的空间
高房价,完全沦为富人置业区
稳定的供应与价格,将成为主流中产的主要置业区
外来人员及本市中低阶层选择区域
三林板块与城市关系
三林处中环沿线,与CBD距离适宜,如在交通、生活配套支持下,易吸引客户群体广泛。
另外,世博会赋予三林板块历史性的战略契机。
启示
中环与世博,使三林备受瞩目,购买群体范围广阔,投资与自用俱佳
世博会,凭什么吸引居住者?
世博推进新一轮浦东开发
世博效应带动板块升级,提升板块居住附加值
会展经济导入商务功能,板块功能格局发生变化
世博将拉动上海整体经济发展
两岸风情游览区
成为外埠客户置业与投资热点板块,客户面极大拓展
2010世博,使板块房地产价值得到支撑,并成为稳步走强的有力保障
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