文档介绍：写在营销之前……
我们面对每一个新项目的时候,只应有两个问题:我们做了这个项目能为这座城市(区域)带来什么?这个项目能为我们带来什么?
“渔农村”虽然在界河之边,市区一陲,好像距离深圳主流置业的视野很远。但它太独特,所以我们第一次认识这个项目的时候,给出的定义词就是“旧城改造”、“门户”、“地标”、“外销”。
“渔农村”变成了“金地名津”,但这些定义词犹如DNA一样传承。“中国第一爆”的声响震动中外。外销式微的时代,金海湾的成名之役数年后金地又重出江湖。金地名津应该有所作为。
所以对这两个命题,金地名津的使命与生俱来:打造深圳城中村改造先锋样板;重塑金地境外品牌;以门户之名,成就地标之作。
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报告提纲
房地产宏观市场分析
项目区域市场分析
项目竞争态势分析
市场展望与竞争
产品定位分析
占位与突破
定价策略
营销策略
【深圳2006年前三季市场回顾】
年限
住宅供应量(万㎡)
住宅销售量(万㎡)
供求比
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年1-9月
§2006年前三季度供需均大幅下滑;
§供给收缩幅度比销售收缩幅度更大;
§,仍呈现卖方市场的紧张关系。
№1 供需关系分析
单位(万㎡)
2004年1-9月
2005年1-9月
2006年1-9月
平均增长
批预售面积
-9%
销售面积
-8%
房地产宏观市场分析
【深圳2006年前三季市场回顾】
单位(万㎡)
2005年1-9月
2006年1-9月
同比增长
商品房施工面积
-%
住宅施工面积
-%
商品房新开工面积
-%
商品房竣工面积
-%
§开发建设指标整体下降特征明显,商品房新开工面积更是锐减三成,预示未来新增供给有可能下降;
№2 存量分析
单位(万㎡)
2005年1-9月
2006年1-9月
同比增长
商品房批准预售面积
-%
住宅批准预售面积
-%
商品房空置面积
-%
住宅空置面积
-%
§住宅批准预售面积与空置面积出现超过两成的下降幅度,市场存量逐渐得到消化,供需将出现持续紧张。
房地产宏观市场分析
【深圳2006年前三季市场回顾】
№3 成交均价分析
§ 2006年前三季深圳住宅成交均价一路攀升,达到8952元/㎡,%,8月突破万元创出历史新高后小幅回落,保持高位运行态势;
§ 前三季度均价环比增长率则跌宕起伏,5月达到峰值后,增长加速度开始递减。9月跌到近期谷底,以稳定房价为目标的深圳房地产宏观调控,成效初现;
§ 考虑到深圳购房需求的刚性特征,预计未来房价下跌可能性较小,但房价的增长幅度将会越来越缓,环比增长率曲线将呈现线形递减的趋势。
房地产宏观市场分析
§ 深圳均价结构发生细微变化。 06年1-9月深圳市场以4000-8000元/㎡住宅为主,%.。其中4000-6000元/ ㎡%,同比下降了33% ;1万元/ ㎡%。同比上升了25%。
§ 价格结构趋向高价区间。价格攀升,致使1万元以上高端住宅比重增加。宏观调控限制豪宅物业的供应,物业稀缺反而刺激其价格上升。
【深圳2006年前三季市场回顾】
№4 价格结构分析
房地产宏观市场分析
0
200000
400000
600000
800000
成交面积(㎡)
758490
332737
707747
646523
734195
527483
333707
384907
5102