文档介绍：:..房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时,查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法,多列成本万元,少缴企业所得税万元。对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账,少缴个人所得税万元,该案最终补、罚合计万元。检查方法(一)比对分析,发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套,结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对,发现以下疑点:1•企业所得税税负率偏低。企业所得税负担率为%.2016年企业所得税负担率为%,前后两年差异较大,且两年均低于当地平均水平。2•开发成本异常。建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米,该成本数据明显高于该地区建造成本。,但企业申报记录中没有“利息、股息、红利个人所得税扣缴记录。(二)排查疑点,锁定重点在案头审核的基础上,检查组对上述疑点进行排查,就有关疑点对企业财务人员进行了询问,并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员,主要方法如下:1・检查组通过实地察看,该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型,建有两层地下停车库,所售房产均为毛坯房。2•检查组从工程部门了解到:该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建,其中二期工程由A建筑公司承建,经初步测算:一期单位建筑成本1700元/平方米,二期单位建筑成本4171元/平方米,二期的建安成本明显不合理,检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。3•开发间接费用中列支xx年〜xx年银行借款利息合计万元,而检查组从工程部门了解到:该项目是从xx年开始动工的,xx年之前并未进行项目开发。查实该借款为代关联企业借款,支付的利息与该企业生产经营无关。4•支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元,作为应付利息挂账,未按规定申报缴纳入库。(三)内查外调,各个突破1•核实成本,端倪初现。在对企业主要疑点逐一清理后,发现企业2016年12月入账成本万元,其中A建筑公司发生建筑安装成本万元,加上A公司其他月份的开票数万元,合计万元,而A公司建筑合同上标明总金额仅23000万元,明显异常。对此,企业财务人员解释因为实际工程量的增加,与A公司又签订了补充合同,总金额约30000万元,但又无法提供相关书证。,疑云又起。同时,检查组在对其他成本的检查中发现:账上列支有B建筑公司5210万元的二期装修工程款。检查组现场实地察看所售房产均为毛坯房,且通过与销售人员的谈话也得到确认并没有精装,这笔装修款项真实性引起了检查人员的高度怀疑。3•提交讨论,确定方案。至此,稽查组深感此案复杂,涉及金额巨大