文档介绍：:..物业管理(存在的主要问题及解决对策)研究目的和意义一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题(-)法规不健全,司法效力不高近些年來,虽然物业管理的立法取得了不小进展,《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台,对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理屮的一些深层次问题,如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等,依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低,物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决,容易使得小纠纷演化成大的争执,甚至引发集体请愿、暴力冲突等-些严重影响社会和谐的事件。(-)物业公司与业主之间的缺乏信任,难以建立和谐关系日前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持,经常对业主的呼声不予理会,粗暴干涉业主的权利,导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义,不能真正维护业主的利益,在建筑质量、功能、配套等重人事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司,对物业公司不信任,关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。(三) 物业公司履约意识和能力差,物业服务不到位有一些物业公司在取得物业管理权后,没有按照合同认真提供物业服务,損口降低服务等级,减少服务项H,降低服务标准和要求;有的公司连起码的服务合同要求都不能达到,以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。(四) 业主组织地位不明确,业上委员会运作不规范长期以来,业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织,其法律诉讼主体地位不明确,谈不上独立承担民出责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁,物管公司胜诉后,也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人乂难以得到适当的激励。机制欠缺,部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力,难以发挥业主组织应有的作用。(五) 业主欠费比例在有的地方较为严重根据《中国物业管理》朵志的报导,北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查,物业收费率能达到80%的只有14个小区,商品房小区平均物业收费率仅为65%o而一般來说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。二、物业管理服务问题产生的原因(-)业主与物业管理金业理念滞后时致今天,仍然有大量人们对物业管理的认识停留在辻塑叠时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟Z处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查,西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面:97%的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生,而是由开发商“钦定”的,小区业主合法权益无法得到保障;86%的业主认为小区物业收费不透明,更有60%的业主称不了解物业部门收费的用途,而行政主管部门的指导无从谈起;参与调查的70%以上的业主对物业服务不满意,同时认为业主无法行使属于门己的权利;在参与调查的市民中,有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁;参与者屮,近90%的业主称小区不能按时