文档介绍：滨海第三极销售组织方案

提报时间:2008年3月
项目销售目标

项目总销售周期约2年零5个月

开盘实现销售金额约1亿元人民币
销售目标
目标分解
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
区域繁荣
区域启动
启动开发
全面建设
初具规模
基本建成
封顶
竣工
落成售罄
区域节奏
项目节奏
2008
2009
2010
推售线
价格线
公寓、精装工作室先行
快速回流现金流
公寓/写字楼并行
稳步提升利润
商业后行
实现利润最大化
低价入市,区域拦截策略
促进资金良性循环
保持相对价格优势
稳中有升、提升利润
持续稳健提升销售价格
追求利润最大化
客户线
推广线
大面积撒网/本埠市场
区域客户拦截
纵向深挖/外埠市场
走出去,引进来
重点客户培养/区域拦截客户
点对点/关系保养
造声势
大众+小众
抢占区域制高点
大众+小众
发挥项目区域示范效应
小众
目标分解
主
要
营
销
线
营销策略
之价格策略
滨海第三极的销售目标是实现总体利润,而实现总体利润的关键是销售速度,本着资金快速回笼,户型不积压的原则,采取稍低于滨海新区同类产品均价的定位,以避免销售周期过长导致风险与成本增加。经过详细的论证建议滨海第三极全盘均价为10922元/ ㎡,公寓市场导入价为建议 9300元/ ㎡、精装工作室市场导入价建议为8600元/ ㎡(含精装修)。
定价策略
低价入市,阶段提价
由于本产品在刚刚入市时,市场的认知度较低,建议采用低价入市的策略将潜在客户的注意力吸引到本项目上,快速成交,促进资金良性循环,并创造楼盘品牌形象,保证后期最大利润创收。
说明:响螺湾区域未来市场供应量较大,竞争较激烈,项目做为第一批面市的项目,要抢得市场先机,,把他们吸引过来,变成滨海第三极的客户,对项目至关重要,故定价不宜太高,以保持项目的价格竞争优势,也为日后项目的提价预留升值空间。
(性价比树形象,高品质创品牌)
价格运作策略
项目分产品年度价格执行
年份
2008
2009
2010
公寓(元/㎡)
9625
11016
/
精装工作室(元/㎡)
9091
9752
/
毛坯写字楼(元/㎡)
/
9087
10261
商业(元/㎡)
/
/
19260
合计(元/㎡)
9417
10337
13459