文档介绍：报告主要内容一、旧改基本流程二、旧改项目关键点研究1旧改基本流程(以龙岗区为例)立项审批、公示确定开发商拿地注:拿地之后进入项目开发建设阶段,流程与普通项目相同。拆迁阶段项目开发建设阶段2旧改基本流程(以龙岗区为例)立项审批、公示确定开发商拿地镇政府区旧改办区政府申请审核审批批复需改造的城中村所在的镇政府向旧改办提交“旧改申请”。旧改办审核、旧改领导小组审批同意。区政府作出立项批复。3旧改基本流程(以龙岗区为例)立项审批、公示确定开发商拿地镇政府区旧改办区政府前期工作审核审批批复公示核定改造范围,编制旧改规划设计方案,土地、房屋权属调查、房屋查丈。对旧改项目评估、审核,拟定详细方案、编制专项规划方案报旧改领导小组审批。区政府批复,改造预案公示,内容包括规划方案、拆赔方案、安置回迁方案等,征询公众意见,需经90%以上业主同意。4旧改基本流程(以龙岗区为例)立项审批、公示确定开发商拿地招标、评标资金落实确定开发商区旧改办公告招投标事项,评标委员会(村民代表、镇政府代表、规划国土部门代表、旧改领导小组代表、外聘专家等)评标。建立旧改专用帐户,监管资金入帐,或由银行担保。区旧改办与开发商签订改造协议书,核发《城中村改造单位确认书》。5旧改基本流程(以龙岗区为例)立项审批、公示确定开发商拿地土地征用与收回协议用地选址意见书建设用地规划许可证拆迁安置补偿协议房屋拆迁许可证土地出让合同项目建筑报建手续规划国土部门与旧改区各相关单位签订规划国土部门向开发商核发规划国土部门向开发商核发规划国土部门向开发商颁发开发商与被拆迁人签订规划国土部门与开发商签订6旧改基本流程顾问部代理部服务对象:政府服务对象:开发商立项审批、公示确定开发商拿地7旧改项目关键点研究旧改项目的原则:——项目开发项目开发方面常见问题列举:营造区域价值综合体建筑开发难度项目开发顺序项目整体社会效应研究9旧改项目关键点研究——项目开发营造区域价值目前龙岗的大量旧改项目整体规模较大、容积率类似、自身配套相似、同受90平米影响,同类化现象严重;大批项目同期进行,市场竞争激烈,龙岗区域客户比较封闭,客户量有限,各项目如何突破竞争,成为其成败的关键;部分龙岗边缘陌生区域的大型项目的开发(通常是30万建面以上),其关键点在于如何提升区域价值,通过各种手段进行区域的炒作和营销以更大的吸引客户,提升片区价值,带来更大的利润,否则该类大型项目难以获取足够的客户数量而影响项目的顺利开发;10