文档介绍：视同销售收入第一部分:房地产开发企业六大收入解读七、视同销售收入第七条企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。第一部分:房地产开发企业六大收入解读七、视同销售收入(一)先租后售是否视同销售?1、国税发【2003】83号文件83号文件第一条第五款、第三条第一款第二项的规定 (1)原则上先租后售要视同销售(2)临时租赁不需要视同销售。2、国税发【2006】31号文件转作固定资产:①视同销售;②提取折旧;③按照租金确认收入;④按照固定资产清理处理不转作固定资产:①不视同销售;②不能提取折旧;③按照租金确认收入;④按照销售开发产品处理3、外商投资企业先租后售是否需要视同销售?国税函【2005】970号第一部分:房地产开发企业六大收入解读七、视同销售收入(一)先租后售是否视同销售?(新法下)4、《实施条例》25条第二十五条企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。5、国税函【2008】828号文件6、国税发【2009】31号文件第七条企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。专题:历史成本原则第一部分:房地产开发企业六大收入解读七、视同销售收入专题:历史成本原则(所得税计税基础的选择)计税基础的选择考量:(1)历史成本(资产的隐含增值在税收上得到实现以后,历史成本才可以改变)(2)公允价值《实施条例》56条:1、自产自用。(国税函【2008】828号)2、坏账准备(八项减值准备)国税函【2009】202号3、投资性房地产4、非货币性交换取得的固定资产5、长期股权投资权益法核算的税务处理。6、纳税申报表的设计(附表9和附表11)第一部分:房地产开发企业六大收入解读七、视同销售收入(一)先租后售是否可以提取折旧?国税发【2009】31号文件第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。思考:自产自用,未超过12个月又销售的,由于不允许计提折旧,所以企业吃亏了,这种说法是否准确?第一部分:房地产开发企业六大收入解读七、视同销售收入根据实际销售时间分为三种情况:1、当年转自用,当年销售;2、第二年汇缴期前销售;3、第二年超过汇缴期销售。①某企业2008年3月将开发产品自用,并提取了折旧,2008年9月将开发产品出售,如何处理?(本年转固定资产,本年出售)在年度汇算时,将提取的折旧调增即可。②某企业2008年6月将开发产品自用,并提取了折旧,2009年3月将开发产品出售,如何处理?(第二年未超汇算期就销售了)在2008年度汇算清缴时,将2008年提取的折旧调增;2009年度汇算清缴时将2009年1-3月提取的折旧调增即可;③某企业2008年10月将开发产品自用,并提取了折旧,2009年8月将开发产品出售,如何处理?(超过汇缴期)在2009年度汇算清缴时,将2009年提取的折旧做纳税调增,同时对2008年度提取的折旧做追溯调整补税处理。第一部分:房地产开发企业六大收入解读七、视同销售收入提取折旧的结论:无论是否扣除折旧都是时间性差异。使用时间超过12个月,处置时按照固定资产清理处理如果开发产品实际使用时间累计超过12个月的,其折旧允许在税前扣除。但是处置的时候,应按照固定资产清理处理。使用时间不超过12个月的,处置时按照开发产品处理;(1)如果开发产品当年自用,当年又销售的,在年度汇算清缴的时候,如果企业提取了折旧,则做纳税调增处理。(2)如果开发产品当年自用,第二年年度纳税申报前又销售的,对当年的折旧做纳税调增处理,第二年提取的折旧,则在第三年汇缴的时候做纳税调增处理;(3)如果开发产品当年自用,第二年年度纳税申报后又销售的,则对当年提取的折旧做追溯调整补税处理,年度纳税申报后的折旧年末做纳税调增处理。第一部分:房地产开发企业六大收入解读延伸(共5个税种)1、自产自用是否需要缴纳营业税?视同销售没有明文规定。